Definición de restricciones de escritura
Quentin acaba de comprar una casa en una nueva subdivisión. Poco después de la compra, decide pintar la casa beige monótono de un color más vibrante, pero su vecino lo detiene a mitad de la pincelada y le dice a Quentin que no puede hacerlo. Quentin pregunta por qué y su vecino le dice que mire su obra. Quentin lo hace y encuentra una serie de restricciones en su acto.
Como probablemente sepa, una escritura es un instrumento legal que se utiliza para transmitir (es decir, transferir) bienes raíces. Está firmado por el otorgante (la persona que transfiere la propiedad) y entregado al concesionario (la persona que recibe la propiedad). Una restricción de escritura es una disposición en una escritura que impone una limitación, condición u otra restricción sobre cómo el concesionario puede usar la propiedad que se transmite mediante la escritura. Las restricciones de escritura pueden ser específicas de una parcela de propiedad o pueden ser comunes a todos los lotes de una subdivisión, como en el caso de Quentin.
Escrituras que otorgan honorarios anulables
Un tipo de restricción de escritura es una escritura que transmite una tarifa anulable en lugar de una tarifa simple absoluta. Una tarifa simple absoluta es la menos restrictiva de todas las propiedades (es decir, el interés legal) en la tierra. En pocas palabras, si posee una propiedad en régimen de tarifa simple absoluta, puede poseer la propiedad, usarla, controlarla, transferirla y sus herederos pueden heredarla. Por otro lado, si su escritura le otorga una tarifa anulable, obtiene la propiedad con condiciones específicas adjuntas y puede perder la propiedad si no se cumplen las condiciones.
Puede pensar en ello como una tarifa simple con condiciones. Las herencias de pago simple anulables se consideran herencias condicionales porque las herencias están sujetas a condiciones que deben cumplirse o se pueden perder. Veamos un ejemplo.
Supongamos que le otorga una escritura de propiedad a su ciudad, pero quiere que la propiedad se use como parque. En su escritura, transmite un tipo de tarifa anulable llamada tarifa simple determinable . La escritura estipula que la ciudad retendrá la propiedad de pago mientras la propiedad se use como parque. Sin embargo, si la ciudad deja de usar la propiedad como un parque, la propiedad de la propiedad automáticamente volverá a usted como otorgante.
Otro tipo de tarifa anulable es una tarifa simple sujeta a una condición posterior . A diferencia de una tarifa simple determinable, requiere que el otorgante tome acción afirmativa para reclamar la posesión de la tierra si el concesionario viola una condición. En otras palabras, no recupera automáticamente la propiedad si se rompe la condición.
Convenios restrictivos
Las tarifas anulables son bastante raras hoy en día, pero ciertamente ese no es el caso con los convenios restrictivos . Un pacto es simplemente una promesa, y un pacto restrictivo en el contexto de los bienes raíces es una promesa que restringe la manera en que se pueden usar los bienes raíces.
Si un convenio es parte de una escritura que es aceptada por el concesionario, la ley establece que el concesionario está legalmente obligado a cumplir con las restricciones impuestas en la escritura. Puede pensar en un convenio restrictivo como un contrato legalmente ejecutable que está escrito en la escritura. En nuestro ejemplo anterior, la propiedad de Quentin está sujeta a un pacto restrictivo con respecto al color que puede pintar su casa.
Es importante destacar que, si se cumplen ciertos requisitos, un pacto restrictivo ‘se aplica a la tierra’, lo que significa que Quentin no solo estará sujeto a la restricción de pintura, sino que también lo estarán todos los propietarios posteriores de la propiedad de Quentin. Los convenios restrictivos como los de Quentin son muy comunes en las comunidades planificadas más nuevas y pueden restringir no solo el color de la casa sino también muchas otras cosas, como el tipo y la naturaleza de las cosas que se pueden colocar en su jardín (por ejemplo, cercas, cobertizos, adornos de jardín, campaña política letreros e incluso botes y vehículos recreativos en un camino de entrada).
Limitaciones
Érase una vez no muy lejana, la gente imponía algunas restricciones bastante desagradables a las escrituras que ya no son exigibles legalmente, como prohibir la transferencia de la propiedad a cualquier persona de cierta raza, color, nacionalidad o religión. En 1948, la Corte Suprema sostuvo en Shelley v. Kraemer , que los convenios restrictivos relacionados con la raza eran legalmente inaplicables como una violación de la 14ª Enmienda. Finalmente, el Congreso aprobó la Ley de Vivienda Justa. La Ley, según enmendada, prohíbe la discriminación en la vivienda por motivos de raza, color, religión, sexo, origen natural, estado familiar y discapacidad. Los estados también tienen leyes similares en los libros que pueden tener protecciones aún más amplias.
Resumen de la lección
Repasemos lo que hemos aprendido sobre las restricciones de escritura . A veces, una escritura tendrá disposiciones que restringirán, condicionarán o impondrán límites a la forma en que el concesionario puede usar los bienes raíces.
Si la escritura otorga una tarifa anulable , el concesionario debe cumplir con ciertas condiciones establecidas en la escritura o corre el riesgo de perder la propiedad. Si la tarifa anulable es una tarifa simple determinable , el patrimonio del concesionario terminará automáticamente y la propiedad volverá al otorgante si no se cumple la condición establecida en la escritura. Por otro lado, el otorgante debe tomar medidas para reclamar la propiedad si se otorga una tarifa simple sujeta a una condición posterior y la condición no se cumple.
Los convenios restrictivos a menudo se colocan en escrituras y son promesas legalmente ejecutables que imponen restricciones sobre cómo puede usar su propiedad. Son comunes en los desarrollos de subdivisión residencial moderna. Estos convenios pueden obligar a los compradores posteriores de la propiedad si se cumplen ciertos requisitos. Los convenios restrictivos que discriminan por motivos de raza, color, religión, sexo, origen natural, estado familiar y discapacidad no se pueden hacer cumplir y constituyen una violación de las leyes federales y estatales de vivienda justa.
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