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Simulacro de titulización: proceso y principios

Publicado el 15 septiembre, 2020

¿Qué es la titulización?

¡Muchos de ustedes pueden estar involucrados en una transacción titulizada y ni siquiera saberlo! Si está comprando una casa, un automóvil o incluso tiene una tarjeta de crédito, es posible que su prestamista haya incluido su deuda en un paquete titulizado.

La titulización es el proceso mediante el cual el emisor (generalmente un prestamista) agrupa tipos similares de préstamos (activos) y los vende a los inversores como valores. Piense en la titulización como un pastel. Digamos que una compañía hipotecaria quiere bursatilizar cinco préstamos hipotecarios. Los préstamos forman las capas en un gran pastel, que luego se corta en rodajas (llamadas tramos) y se vende a los inversores. Los beneficios de la titulización se acumulan para las distintas partes:

  • El atractivo obvio para el inversor es la diversificación. Es menos riesgoso poseer una parte de cinco hipotecas diferentes que poseer una sola hipoteca.
  • La compañía hipotecaria se beneficia porque recuperan rápidamente su dinero de los inversores, en lugar de esperar a que los clientes paguen. Los activos (préstamos) salen de su balance y de menores requisitos de capital.
  • Los consumidores se benefician porque cuando los prestamistas recuperan su dinero rápidamente, pueden prestarlo nuevamente y financiar otra nueva casa o vehículo.

Simulacro de titulización

La titulización simulada es cuando los participantes en una transacción titulizada preparan todos los documentos y el papeleo como si fuera una transacción real, ¡solo que ningún dinero cambia de manos y nadie pierde nada!

La titulización simulada es útil cuando se está considerando la titulización de una nueva clase de activos. Hacer el simulacro le permite al desarrollador de los activos saber si es posible titulizar y, de ser así, produce una gran cantidad de comentarios sobre lo que las agencias de calificación y los inversores quieren ver en un paquete. La retroalimentación más importante es si la titulización propuesta es lo suficientemente atractiva como para obtener una calificación alta de las agencias. Obtener una calificación de grado de inversión como A o B alto asegurará que los inversores los investiguen. Eso también asegura que se pueda ofrecer una tarifa baja.

Ejemplo de energía solar

Una nueva clase de activos que ha surgido recientemente es la energía solar. Los clientes residenciales compran o alquilan paneles solares que generarán energía para alimentar sus hogares. Para ayudar a la energía solar a tomar una parte más grande del pastel energético, los desarrolladores solares decidieron hace unos años estudiar la titulización. Inyectaría nuevo capital inversor en la industria y aceleraría los flujos de efectivo, lo que permitiría a los desarrolladores solares construir e instalar más paneles.


La titulización acelerará el crecimiento de la industria solar.
Solar

En 2015, la promoción de la energía solar también fue una prioridad del gobierno federal, por lo que una división del Departamento de Energía organizó el Proyecto de Titulización Simulada de Acceso Solar a Capital Público. Echemos un vistazo más de cerca a este proyecto.

Proyecto de titulización simulada

El proyecto atrajo mucho interés, ya que participaron más de una docena de desarrolladores solares, junto con cinco agencias de calificación de renombre, incluidas Standard & Poor’s y Moody’s. Los desarrolladores representaban a una compañía ficticia llamada SolarCo, que presentaría los arrendamientos titulizados a las agencias de calificación, quienes luego proporcionarían comentarios y una calificación de los valores. SolarCo tendría que preparar un paquete completo para las agencias, como si fuera un problema real. Además de todos los documentos legales, se prepararon paquetes de datos granulares en estas áreas:

  • El conjunto de activos. Esto consistió en arrendamientos residenciales basados ​​en datos reales proporcionados por los desarrolladores. El ‘pastel’ a ser titulizado consistió en 21.308 arrendamientos, el 73% de los cuales estaban en el principal estado solar, California. El puntaje crediticio promedio (FICO) de los clientes fue de 765. El ahorro de energía promedio de la energía solar sobre los servicios públicos convencionales para estos clientes fue del 16.81%, una consideración importante porque estos ahorros les dan a los clientes un incentivo para seguir pagando sus arrendamientos.
  • Datos de rendimiento de los arrendamientos. Las agencias estaban preocupadas por un riesgo crediticio exclusivo de la energía solar: la transferencia del contrato de arrendamiento a un propietario diferente cuando el cliente se muda, se divorcia, quiebra o muere. El grupo SolarCo pudo demostrar que los arrendamientos pueden caer en mora, pero el dinero finalmente se recupera en estas situaciones.

La retroalimentación

Luego, las agencias realizaron una variedad de pruebas de ‘estrés’ de estilo bancario en la cartera para proyectar el desempeño en escenarios económicos en deterioro. También tenían preocupaciones en áreas importantes en las que los desarrolladores debían trabajar:

  • Contratos estandarizados. Cuando compra un vehículo, firma un contrato estándar de financiamiento de automóviles, aceptable para todos los bancos y compañías financieras. Solar necesitaba su propio contrato estándar. Los días en que cada desarrollador solar redactaba su propio contrato tenían que pasar para que la energía solar creciera.
  • Desarrollo de las mejores prácticas de la industria en operaciones y mantenimiento. Si los paneles no funcionan correctamente y producen energía cara, es más probable que el cliente pierda los pagos. Debían desarrollarse y seguirse estándares de mantenimiento similares a los programas de mantenimiento de automóviles.
  • Plazos más cortos. El contrato de arrendamiento estándar de 20 años debe reducirse a diez años o menos. Más tiempo significa más riesgo en cualquier transacción crediticia.
  • Datos de rendimiento. Los desarrolladores necesitaban poder proporcionar información continua sobre los historiales de pago y por qué los arrendamientos morosos se retrasaron.

Las consecuencias

Todas las partes abandonaron el proyecto de titulización mucho más inteligentes que cuando empezaron. Los desarrolladores tenían puntos específicos en los que trabajar para facilitar la titulización. Las agencias aprendieron sobre la industria solar y se sintieron más tranquilas al evaluar los paquetes de titulización solar. La primera titulización real importante se realizó a finales de 2015; en 2017, se titularizaron con éxito más de mil millones de dólares en transacciones solares, allanando el camino para un crecimiento acelerado de la energía solar.

Resumen de la lección

La titulización es el proceso mediante el cual el emisor (generalmente un prestamista) agrupa tipos similares de préstamos (activos) y los vende a los inversores como valores. Esta es una práctica común en el sector inmobiliario y en la financiación de automóviles. Una titulización simulada es cuando se ensambla un paquete completo, aunque ficticio, para que las agencias de calificación crediticia determinen la viabilidad y obtengan una calificación crediticia preliminar. Esto se hace a menudo cuando se están considerando nuevas clases de activos para la titulización.

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