Joe es tasador de Shiny Side Appraisers. Tiene la tarea de tasar una propiedad residencial en Shine Side Grove, una comunidad establecida donde majestuosos robles dan sombra a las calles bordeadas de exuberantes jardines. Cuando Joe llega a la casa, reconoce que está tasando una propiedad deteriorada. La falta de cuidado de la propiedad se destaca entre las viviendas en buen estado.
Joe sabe que no puede comparar razonablemente la propiedad en cuestión con otras casas en Shiny Side. No se preocupe, Joe sabe qué hacer en esta situación. Determinará la depreciación como un paso en el proceso de llegar a su opinión sobre el valor.
Depreciación
Al determinar la opinión de valor, el tasador puede tener en cuenta la depreciación. Los tres tipos principales de depreciación que un tasador puede considerar son la depreciación física, la obsolescencia funcional y la obsolescencia externa.
La depreciación física se refiere a cuando una propiedad pierde valor debido al desgaste, defectos o daños causados por un desastre natural.
La obsolescencia funcional ocurre cuando la propiedad experimenta una pérdida de valor debido a características que están desactualizadas o ya no son aceptadas en el mercado. Por ejemplo, las conexiones para lavadora y secadora están en el garaje y el mercado espera casas con un lavadero en el edificio principal.
La obsolescencia externa es una disminución de valor debido a factores económicos o externos. Por ejemplo, el empleador más grande de la zona se ha trasladado a otro estado, llevándose consigo a la mayoría de los propietarios locales.
La teoría de la depreciación de vida extendida
Hay varios métodos que utilizan los tasadores para determinar la depreciación. Esta lección se enfocará en la teoría de la depreciación de vida extendida. La teoría de la depreciación de vida extendida asume que los edificios envejecen al igual que las personas y que cuanto más viejo crece un edificio, mejor es su esperanza de vida total.
Hay cuatro pasos sencillos para calcular el valor depreciado de una propiedad inmobiliaria residencial.
- Identificar la vida constructiva típica de la casa.
- Calcule la edad efectiva de la vivienda.
- Consulte la tabla de depreciación residencial
- Encuentra el porcentaje de depreciación
Uso de la fórmula de la teoría de la depreciación de vida extendida
Hay varias opiniones sobre la vida constructiva típica de una vivienda unifamiliar. Joe asume que una casa de ladrillos promedio tiene una vida útil de 60 años.
Suponga que la casa que Joe está evaluando tiene 12 años. Para determinar la edad efectiva:
vida útil – vida restante = edad efectiva
60 – (60 – 12)
La edad efectiva del hogar es de 12 años.
Utilizando la tabla de depreciación abreviada a continuación, Joe encontró el porcentaje de una propiedad con una edad efectiva de 12 años y una edad esperada de 60 años.
La depreciación es el 10% del valor de tasación.
| Edad efectiva | 70 | sesenta y cinco | 60 | 55 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 0% | 0% | 0% | 1% |
| 2 | 1 | 1 | 1 | 2 |
| 3 | 1 | 2 | 2 | 2 |
| 4 | 2 | 2 | 3 | 3 |
| 5 | 2 | 3 | 4 | 4 |
| 6 | 3 | 4 | 4 | 5 |
| 7 | 4 | 5 | 5 | 6 |
| 8 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| 9 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| 10 | 5 | 7 | 8 | 9 |
| 11 | 6 | 8 | 9 | 10 |
| 12 | 7 | 9 | 10 | 11 |
| 13 | 8 | 10 | 11 | 12 |
| 14 | 8 | 10 | 12 | 13 |
| 15 | 9 | 11 | 12 | 15 |
Valor depreciado
La opinión de Joe sobre el valor de la propiedad en cuestión es de $ 330,000
$ 330,000 x .10 = $ 33,000 monto de depreciación
Valor de la propiedad después de la depreciación =
$ 330 000 – $ 33 000
= $ 297,000
La edad importa
Para ilustrar cómo la edad influye en el porcentaje de depreciación, supongamos que la propiedad en cuestión tiene dos años.
60 – (60 – 2)
= edad efectiva de 2 años
la depreciación es del 1%
$ 330,000 x 0.01 = $ 3,300 depreciación $ 330,000 – $ 3,300 = $ 326,700 valor depreciado
Resumen de la lección
Al determinar la opinión de valor, el tasador puede tomar en cuenta la depreciación en base a tres condiciones: la depreciación física ocurre cuando una propiedad pierde valor debido al desgaste, defectos o daños por un desastre natural; la obsolescencia funcional ocurre cuando una propiedad experimenta una pérdida de valor debido a características que están desactualizadas o ya no son aceptadas en el mercado; y la obsolescencia externa ocurre cuando el valor disminuye debido a factores económicos o externos.
Hay varios métodos que utilizan los tasadores para determinar la depreciación. Esta lección discutió la teoría de la depreciación de vida extendida. La teoría de la depreciación de vida extendida asume que los edificios envejecen al igual que las personas y que cuanto más viejo crece un edificio, mejor es su esperanza de vida total.
Hay cuatro pasos sencillos para calcular el valor depreciado de una propiedad inmobiliaria residencial.
- Identificar la vida constructiva típica de la casa.
- Calcule la edad efectiva de la vivienda.
- Consulte la tabla de depreciación residencial
- Encuentra el porcentaje de depreciación
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