Rodrigo Ricardo

Transacciones de propiedad en dificultades en Arizona

Publicado el 15 noviembre, 2020

¿Qué es una propiedad en dificultades?

Conoce a Harry y Andrea. Compraron su casa de tres dormitorios y dos baños en Arizona justo antes de que estallara la burbuja inmobiliaria, Harry perdiera su trabajo y Andrea se enfermara. Intentaron seguir haciendo los pagos mensuales de su casa, pero no pudieron seguir el ritmo. A regañadientes se mudaron con parientes cercanos y pusieron su casa en venta. Después de tres meses en el mercado sin una sola oferta, el banco que tenía su hipoteca les informó que tenían la intención de ejecutar la hipoteca de la casa de Harry y Andrea. Ellos y su hogar se angustiaron.

Una propiedad en dificultades es cualquier propiedad que está en proceso de ejecución hipotecaria o que el prestamista está vendiendo. Una propiedad a menudo se ve afectada cuando el propietario no puede hacer los pagos de la hipoteca a tiempo o está atrasado en su factura de impuestos. Estas propiedades generalmente terminan vendiéndose por debajo del valor de mercado.

Tipos de propiedades en dificultades

Ejecuciones hipotecarias

La mayoría de las casas, ya sean residencias principales o propiedades de inversión, tienen una hipoteca sobre ellas. Una hipoteca es un acuerdo para pagar un préstamo. El prestamista normalmente tiene la hipoteca y el propietario de la propiedad suele ser el prestatario. Si el propietario / prestatario no realiza los pagos oportunos de la hipoteca, el prestamista puede ejecutar la hipoteca. Se considerará que la hipoteca está en mora y el prestamista puede continuar con el proceso de vender la casa para pagar el préstamo.

Ventas cortas

Una venta corta significa que el prestamista del vendedor está dispuesto a aceptar un precio menor que el monto de la hipoteca adeudado para liberar una hipoteca existente. Es una opción que algunos prestamistas pueden considerar. Desafortunadamente, el prestamista de Harry y Andrea no estaba dispuesto a aceptar una venta corta.

Ventas fiduciarias

Un prestamista puede vender la casa a través de una venta fiduciaria , que ocurre cuando una propiedad entra en ejecución hipotecaria y se entrega a un “fideicomisario” que intenta revender la propiedad y reducir las pérdidas. La propiedad ejecutada también se puede vender en una subasta pública.

Leyes anti-deficiencia de Arizona

Las diferencias entre una venta corta y una ejecución hipotecaria son particularmente importantes en el estado de Arizona. En Arizona, si hay escasez de fondos o una deficiencia después de una venta por ejecución hipotecaria, se perdonará la diferencia. En otras palabras, si el propietario de una propiedad debe $ 150,000 a un prestamista, pero una venta solo genera $ 100,000, los $ 50,000 se perdonan y el prestatario ya no está obligado a pagar los $ 50,000. Sin embargo, existen algunas condiciones:

  • La propiedad debe estar ubicada en una parcela de tierra de dos acres y medio o menos
  • La casa debe ser una vivienda para una o dos familias que esté completamente construida
  • La casa debe estar ocupada, al menos a tiempo parcial, por un propietario o alquilada a otra parte como una propiedad de inversión.

Además, la hipoteca también debe cumplir los siguientes requisitos:

  • El préstamo no puede ser un préstamo de VA.
  • El préstamo de la propiedad debe ser un préstamo de dinero de compra , lo que significa que se adquirió únicamente para comprar la propiedad originalmente. En otras palabras, es el dinero que se pagó al vendedor cuando se compró la casa por primera vez. Un préstamo de dinero para compras puede ser:

    • El préstamo original otorgado para comprar la propiedad.
    • Un refinanciamiento del préstamo original, que se puede utilizar para cancelar el préstamo de dinero de la compra original y para realizar mejoras o mejoras en la vivienda.

Las propiedades en dificultades pueden brindar oportunidades

Algunas casas en dificultades están en un estado ruinoso y pueden necesitar reparaciones y renovaciones costosas. En algunos casos, la construcción de la casa se detuvo a mitad de camino porque el desarrollador se quedó sin dinero y no pudo completar el proyecto. La ventaja de comprar una propiedad en dificultades es que dichas casas generalmente se venden a un precio mucho más bajo que la tasación real de la propiedad.

La casa de Andrea y Harry tenía un valor de inversión potencial. En Phoenix, por ejemplo, no es raro que un inversionista compre una casa unifamiliar por menos de $ 100,000 y luego la alquile por alrededor de $ 850- $ 1000 al mes. Incluso asumiendo costos de mantenimiento y operación relativamente altos, esto probablemente produciría al inversionista un rendimiento anual de un mínimo del 10% sobre su inversión y tiene un fuerte potencial de apreciación durante los próximos cinco años.

Un inversor inteligente compró la antigua casa de Andrea y Harry y se puso en contacto con ellos para preguntarles si podrían estar interesados ​​en alquilársela. El inversionista había comprado su casa por una fracción de lo que Andrea y Harry habían pagado por ella y alquilarla sería una alternativa asequible y viable a salir del área. Aunque inicialmente se mostraron reacios, finalmente se dieron cuenta de que podría ser la mejor y más fácil ruta para ellos.

Resumen de la lección

Una propiedad en dificultades es una propiedad que está destinada a ser ejecutada o que el prestamista está vendiendo.

Una venta corta es cuando el prestamista está dispuesto a aceptar un precio menor que el monto adeudado por la hipoteca.

Una venta fiduciaria ocurre cuando una propiedad entra en ejecución hipotecaria y se entrega a un ‘fideicomisario’ que intenta revender la propiedad.

En Arizona, si hay escasez de fondos o una deficiencia después de una venta por ejecución hipotecaria, la diferencia puede perdonarse siempre que se cumplan ciertas condiciones. Por ejemplo:

  • La propiedad debe estar ubicada en una parcela de tierra de dos acres y medio o menos
  • La casa debe ser una vivienda para una o dos familias que esté completamente construida
  • La casa debe estar ocupada, al menos a tiempo parcial, por un propietario o alquilada a otra parte como una propiedad de inversión.

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