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Acuerdos de listado: definición y tipos

Publicado el 26 septiembre, 2020

Acuerdo de listado definido

Shane quiere poner su casa en el mercado y ha entrevistado a varios agentes de bienes raíces diferentes para ayudarlo a comercializar la propiedad y negociar la venta. Cada agente de bienes raíces que entrevista a Shane le presenta un acuerdo de cotización para revisar.

Un acuerdo de cotización es un contrato entre el vendedor y un corredor de bienes raíces que autoriza al corredor a comercializar e intentar vender la propiedad. El acuerdo describirá los derechos y responsabilidades de cada parte. Por supuesto, también explicará cómo se compensará al corredor por los servicios prestados, que suele ser una comisión de venta que asciende a un porcentaje del precio de venta.

Debe tener en cuenta que el acuerdo es legalmente entre el vendedor y el corredor, no el agente inmobiliario. Un corredor es una persona que no solo tiene licencia para vender bienes raíces, sino que también tiene licencia para supervisar a otros vendedores con licencia (es decir, su típico ‘agente de bienes raíces’) que están obligados por ley a ser supervisados. Por supuesto, algunos agentes inmobiliarios también son corredores, pero la mayoría no lo son.

Acuerdo de derecho exclusivo de venta

Casi todos los agentes intentarán que Shane firme un derecho exclusivo para vender un acuerdo de cotización , lo que le da al corredor el derecho exclusivo a vender la propiedad. Aquí, el corredor ganará una comisión de venta si la casa de Shane se vende durante la vigencia del contrato, incluso si el corredor no fue el que vendió la casa. Por ejemplo, si el amigo de Shane pasa por alto al corredor y le hace una oferta directamente a Shane, el corredor obtiene una comisión aunque en realidad no hizo nada.

Acuerdo de listado de agencia exclusivo

Si Shane quiere un poco más de flexibilidad, puede intentar convencer a un corredor de bienes raíces para que celebre un contrato de cotización de agencia exclusiva . Bajo este tipo de acuerdo de cotización, Shane solo tiene que pagarle al corredor una comisión si el corredor vende la propiedad inmobiliaria. Si el amigo de Shane se le acerca directamente y le ofrece comprar la casa, Shane puede venderla y no pagar una comisión porque la venta no se facilitó a través del corredor.

Acuerdo de listado abierto

A menos que la propiedad de Shane sea realmente especial, o el corredor esté desesperado por hacer negocios, es poco probable que un acuerdo de cotización abierto sea ​​aceptable para la mayoría de los corredores. En una lista abierta, Shane puede contratar a tantos corredores como quiera, y el corredor que pueda facilitar una venta recibe la comisión. Los otros corredores no obtienen nada (excepto el corredor del comprador, quien probablemente dividirá la comisión con el corredor del vendedor). Además, si Shane puede vender la propiedad él mismo, no paga comisión.

Acuerdo de listado neto

A veces, un corredor puede intentar obtener un acuerdo de cotización neta . Según este acuerdo, el corredor y el vendedor acordarán un precio mínimo que el vendedor aceptará y el corredor se quedará con todo el dinero que exceda este precio mínimo. Por ejemplo, si Shane acepta fijar el precio mínimo en $ 200,000 y el corredor vende la casa por $ 225,000, el corredor gana $ 25,000.

Shane realmente debería evitar este tipo de acuerdos en casi todas las circunstancias. Un corredor poco ético puede infravalorar intencionalmente la casa. En nuestro ejemplo, el valor justo de mercado de la casa de Shane en realidad puede haber sido de $ 225,000 y una comisión estándar del seis por ciento sería de $ 13,500. Además, un corredor sin escrúpulos puede no presentar una oferta al precio mínimo o por debajo del mismo. Del mismo modo, un corredor puede subvalorar negligentemente la propiedad o un repunte inesperado en la demanda del mercado puede crear un aumento en el precio que resulte en un resultado injusto. De hecho, este tipo de acuerdo no es legal en todos los estados.

Tenga cuidado con la cláusula del período de protección

La mayoría de los acuerdos de cotización brindan al corredor un período de proteccióndespués de su vencimiento. Según esta disposición, si Shane vende la propiedad a un comprador que conoció la propiedad a través de los esfuerzos del corredor dentro del período de protección, entonces el corredor tiene derecho a una comisión sobre la venta. Si bien puede parecer incorrecto, no olvide que un corredor dedicó su tiempo y su dinero a atraer a ese comprador. También evita que un vendedor poco ético haga que un comprador espere hasta que expire el acuerdo de cotización antes de firmar un contrato de venta para evitar el costo de la comisión. El período de protección puede variar de un contrato a otro, pero puede durar meses. Es importante destacar que el período de protección generalmente no se puede hacer cumplir si el comprador suscribe un nuevo acuerdo de derecho exclusivo para vender con un corredor diferente, pero deberá verificar la ley estatal y el contrato.

Resumen de la lección

Repasemos lo que hemos aprendido. Un acuerdo de cotización es un contrato entre un propietario de bienes raíces y un corredor de bienes raíces que le da al corredor autoridad para colocar la propiedad en el mercado para la venta. El contrato definirá los derechos y responsabilidades de cada parte, incluida la forma en que se compensará al corredor.

Los acuerdos de cotización generalmente vienen en cuatro variedades:

  • Bajo un acuerdo de derecho exclusivo de venta de cotización , el corredor obtiene el derecho exclusivo de vender la propiedad inmobiliaria durante la duración del contrato. El corredor recibe una compensación incluso si el corredor no generó la venta.
  • Según un acuerdo de cotización de agencia exclusiva , el corredor será compensado si el corredor produce la venta, pero el propietario no tiene que pagar comisión si el propietario genera la venta de forma independiente.
  • Bajo un acuerdo de cotización abierta , el corredor tiene autoridad para tratar de vender la propiedad inmobiliaria, pero el propietario también puede contratar libremente con otros corredores. A un corredor se le paga solo si el corredor es responsable de la venta. El propietario también tiene derecho a intentar vender la propiedad.
  • Según un acuerdo de cotización neta , la compensación del corredor es todo el dinero generado por la venta en exceso del precio mínimo de venta de la propiedad inmobiliaria acordado por el propietario en el acuerdo. Estos acuerdos pueden conducir a un comportamiento poco ético del corredor, a resultados injustos y son ilegales en ciertos estados.

La mayoría de los acuerdos de cotización incluirán una cláusula de período de protección . Esta cláusula da derecho a un corredor a una comisión por un período después de que expire el contrato si la venta es el resultado de los esfuerzos del corredor durante el contrato.

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