Análisis del sitio definido
Conoce a Nicole. Ella es una tasadora de propiedades que ha sido contratada para tasar un lote de subdivisión residencial. Parte de su proceso de evaluación incluirá un análisis del sitio . Un análisis del sitio implica analizar el valor del sitio con respecto a sus características y en relación con los bienes raíces en el área general que lo rodea. En el caso de Nicole, analizará el lote de subdivisión en función de sus características individuales y en el contexto del vecindario en el que se encuentra.
Características legales del sitio
Nicole examinará las características legales del lote residencial al realizar su análisis del sitio. Tendrá que determinar la descripción legal correcta de la propiedad, generalmente a partir de una escritura registrada. La descripción legal proporcionará a Nicole la ubicación y los límites legalmente reconocidos de la propiedad.
Nicole también examinará la carga fiscal sobre la propiedad para determinar si es comparable a las propiedades circundantes de tamaño y características similares. Tenga en cuenta que una alta carga fiscal puede afectar negativamente el valor de los bienes raíces, especialmente si la carga no está sincronizada con propiedades similares en el vecindario.
Nicole también examinará la naturaleza y el alcance de las restricciones públicas y privadas que pesan sobre la propiedad. Revisará las ordenanzas de zonificación de la ciudad en relación con la propiedad, que es una restricción pública. Las ordenanzas de zonificación dictan cómo se puede utilizar una propiedad dentro de un área geográfica específica, conocida como zona. Por ejemplo, debido a que la propiedad se utilizará como residencia unifamiliar, Nicole querrá asegurarse de que la propiedad esté dividida en zonas para viviendas residenciales en lugar de usos comerciales o industriales.
Nicole también determinará si la propiedad está gravada por servidumbres y convenios restrictivos . Una servidumbre se define como el derecho a usar la tierra que pertenece a otra persona para un propósito específico. Por ejemplo, Nicole probablemente encontrará servidumbres de servicios públicos en el lote que permitan a las compañías de agua y electricidad colocar tuberías y conductos en parte de la propiedad. Por otro lado, un pacto restrictivo es un acuerdo privado legalmente vinculante que impone restricciones sobre cómo se puede usar la tierra. Por ejemplo, es bastante común que las subdivisiones residenciales modernas ejerzan cierto control sobre las características arquitectónicas de los exteriores de las casas, prohíben las cercas y prohíben que los botes y vehículos recreativos estén estacionados en la propiedad.
Nicole también querrá saber si alguien que no sea el propietario actual tiene un interés legal en la propiedad. Por ejemplo, el propietario puede haber alquilado la propiedad a otra persona. También puede determinar si alguien que no sea el propietario actual tiene los derechos minerales o de agua que forman parte de la propiedad.
Características físicas del sitio
Nicole también se asegurará de revisar cuidadosamente la propiedad en términos de sus características físicas. Ella se asegurará de comparar las características de la propiedad en cuestión con las características de las propiedades que la rodean. Nicole observará el tamaño y la forma de la propiedad, además de examinar su topografía. ¿Es accidentado o llano? ¿Tiene agua? Se puede examinar la naturaleza del suelo, así como la naturaleza de cualquier paisaje. Nicole también notará si los servicios públicos están disponibles en el sitio (por ejemplo, si el sitio tiene fácil acceso al sistema de agua y alcantarillado de la ciudad).
El sitio también será examinado físicamente en busca de evidencia de usurpaciones y otros gravámenes que puedan afectar los derechos e intereses del propietario en la propiedad. Una invasión ocurre cuando alguna estructura de una propiedad adyacente invade su propiedad. Ejemplos de usurpaciones incluyen un camino de entrada, un cobertizo o una cerca que pertenece a otra persona pero físicamente en una parte de su propiedad. Un gravamen también incluye servidumbres. Por ejemplo, si hay un callejón trasero en la propiedad, es una indicación de que otros pueden tener derecho a usar el callejón y cruzar su propiedad.
Nicole también examinará cómo el área circundante puede afectar la propiedad. Si la propiedad en cuestión se ajusta a los usos de la propiedad que la rodea afectará su conveniencia. Por ejemplo, un lote residencial que está al lado de un edificio comercial o de oficinas concurrido puede no ser tan deseable. La distancia a las principales calles, autopistas y transporte público también puede afectar el valor, al igual que la proximidad a tiendas y lugares de entretenimiento. El valor de una propiedad también se ve afectado si está justo al lado de vías de ferrocarril muy transitadas, por ejemplo, o dentro de la ruta de vuelo del concurrido aeropuerto de la ciudad.
Resumen de la lección
Repasemos lo que hemos aprendido. Un análisis del sitio es un proceso mediante el cual un tasador analizará las características legales y físicas de una propiedad para ayudar a determinar su valor. Los factores legales considerados incluyen confirmar la descripción legal de la propiedad y la carga fiscal. Se tendrán en cuenta las restricciones públicas, como las ordenanzas de zonificación y las restricciones privadas, como los convenios restrictivos .
Las características físicas evaluadas incluyen el tamaño, la forma, la topografía, las características del suelo y el paisaje de la propiedad. También se examinará la evidencia de invasiones físicas y gravámenes. Un tasador también examinará la propiedad en relación con el área circundante. Las consideraciones incluyen si los usos actuales del área circundante se alinean bien con el uso previsto de la propiedad en cuestión. La proximidad al transporte público y las tiendas puede hacer que cierta propiedad sea más deseable, mientras que estar cerca de las vías del tren o en la ruta de vuelo de un aeropuerto concurrido podría restar valor a la conveniencia y el valor de la propiedad.
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