Cómo interpretar un informe de tasación

Una vivienda lista para tasar

Requerido por los prestamistas

La mayoría de las ventas de bienes raíces residenciales involucran a un prestamista, y esto hace que la tasación sea un aspecto crítico de cualquier venta. Si bien el precio que acordaron el comprador y el vendedor puede ser un buen indicador del valor de la vivienda, esto no es suficiente para que el prestamista pueda confiar. El prestamista está aportando una gran suma de dinero y quiere asegurarse de que la garantía (la casa) valga al menos lo que se está vendiendo la propiedad. Lo hacen contratando a un tasador con licencia para que complete un informe de tasación o una estimación del valor actual de la casa.

Métodos de tasación

Un tasador utiliza tres métodos para calcular el valor de la vivienda: ventas comparables, enfoque de costos y enfoque de ingresos. El informe de tasación en sí se centra principalmente en las ventas comparables, y ese es el método que utilizan la mayoría de las tasaciones para obtener una opinión sobre el valor de mercado.

Información básica de tasación

La primera página del informe de tasación brinda información básica sobre la vivienda, como la dirección de la propiedad, el número de parcela y la descripción legal. También establece el propósito de la inspección: generalmente para la compra de una casa o un refinanciamiento. Si hay un contrato de compra, enumera el precio del contrato y la fecha del contrato. También se analiza el barrio. Los campos más importantes para el prestamista en esta sección incluirían las tendencias positivas o negativas en los valores de las propiedades, la combinación de oferta y demanda y la cantidad de tiempo de marketing que se necesita para vender casas en el vecindario.

También hay una sección que describe las mejoras (a la estructura en sí), incluidos los cimientos, el exterior y el interior. Los prestamistas no solo le piden al tasador que marque casillas para cosas como si la casa tiene una losa de concreto; también quieren información adicional al hacer que el tasador describa cosas en forma de oración, como el estado de la propiedad, las condiciones adversas, la conformidad del vecindario y las características especiales. Se puede obtener la mejor información sobre el valor de una vivienda leyendo las descripciones de un tasador en sus propias palabras. Otra pieza clave de esta sección es el año en que se construyó la casa y la edad efectiva. A veces, una casa bien mantenida o renovada puede tener 40 o 50 años, pero aún tiene una larga vida por delante.

Información de propiedad y ventas comparables

La segunda página del informe de tasación es muy útil y es donde la mayoría de los prestamistas, corredores de bienes raíces y otros pasan inmediatamente. En esta página, la propiedad en cuestión (la propiedad que se vende o refinancia) tiene su información ingresada en la primera columna. Esto es todo, desde la superficie habitable bruta en pies cuadrados hasta el número de dormitorios y si la casa tiene vista. Allí, ventas comparables(también llamados ‘comps’) están identificados; idealmente, estas son casas dentro del mismo vecindario o dentro de una milla de la propiedad y con características al menos algo similares. La información sobre estas casas se ingresa en las siguientes tres columnas y luego se ajusta. Esto es para hacer una comparación de manzanas con manzanas. Por ejemplo, piense en un vecindario donde las casas se venden por alrededor de $ 100 por pie cuadrado. Una casa que es 200 pies cuadrados más pequeña que la casa en cuestión puede necesitar que se le agreguen $ 20,000 a su valor para que sea comparable. Estos tipos de ajustes se pueden realizar para cualquier diferencia.

Algunas diferencias pueden ser menores y solo pueden resultar en un ajuste hacia arriba o hacia abajo de $ 1,000. En el otro extremo, dos casas comparables en Malibu, California, una de las cuales está frente al mar y otra no, podrían sufrir un ajuste de $ 1,000,000 o más. (Los tasadores intentarán evitar ajustes importantes como estos encontrando propiedades más comparables; sin embargo, a veces simplemente no pueden encontrar suficientes comparaciones). Después de realizar ajustes para llevar las comparaciones hacia arriba o hacia abajo al tema, el tasador indicará el valor de la casa usando el enfoque de ventas comparable. Indicarán en esta página qué enfoque utilizaron. Luego, en negrita en la parte inferior, está el número más importante: la opinión del tasador sobre el valor en la que se basará el prestamista.

Valor del enfoque de costos y enfoque de ingresos

Aunque hemos llegado al clímax del informe, todavía hay otra página por revisar. Incluye comentarios adicionales, el valor de la vivienda usando el enfoque de costo y su valor usando el enfoque de ingresos. El enfoque de costos proporciona un cálculo rápido de lo que costaría reemplazar la casa nueva usando los costos de construcción actuales. Dado que la casa no es nueva, esta página también incluye un número de depreciación para restar antes de alcanzar el valor. Finalmente, el enfoque de ingresos es muy básico e incluye un alquiler mensual estimado multiplicado por un multiplicador de alquiler bruto. La sección final incluye información sobre el desarrollo de la unidad planificada. Las páginas restantes del informe de tasación incluyen jerga legal repetitiva y una sección para que el tasador incluya su información personal.

Resumen de la lección

Si bien un informe de tasación o una estimación profesional del valor de una vivienda puede parecer complicado a primera vista, en realidad es bastante sencillo de leer y comprender. Concéntrese en las ventas comparables (o casas en el área que tienen características similares) y los ajustes realizados por el tasador. Lea algunos de los escritos con las propias palabras del tasador. Con este conocimiento básico, encontrará que el informe es comprensible y lleno de información sobre el valor de la vivienda.

Rodrigo Ricardo Editor y fundador