Resumen del enfoque de costes para la valoración inmobiliaria
Para determinar un valor exacto para una parcela de bienes raíces con mejoras, un tasador debe seguir los Estándares Uniformes de Práctica de Evaluación Profesional (USPAP) de The Appraisal Foundation.
El propósito principal del método de enfoque de costos es determinar el valor de reemplazo de un conjunto específico de bienes raíces con mejoras. Esta valoración se utiliza luego para garantizar que el comprador no pague más que el costo de reposición del inmueble y sus mejoras.
Colton, un nuevo tasador de bienes raíces, se está enfocando en el enfoque de costos para la valoración de bienes raíces. Colton necesita separar los costos de los diversos artículos que se incluyen en el conjunto. En otras palabras, tiene que averiguar el valor del sitio como algo separado de cualquier edificio, estacionamiento u otras estructuras que se hayan agregado.
Fuentes de información de costos: costos reales
Encontrar fuentes para el costo de reemplazar una parcela de bienes raíces o los componentes usados en la construcción de una mejora puede ser complicado. Una vía para investigar son los costos reales de la parcela y sus mejoras.
Colton examinó los registros públicos sobre el paquete en cuestión y pudo construir un historial del precio de venta pasado del sitio. De esa información, supo el nombre de la empresa que había construido el edificio de oficinas de tres pisos y el estacionamiento.
Colton descubrió que el edificio y el estacionamiento se habían construido en 1990 y que la empresa original ya no estaba en el negocio. No pudo obtener registros de los costos reales de construcción de esas mejoras. Además, el hecho de que las mejoras tuvieran veintisiete años significaba que los costos no reflejarían con precisión el valor de reemplazo de artículos comparables en el presente.
Fuentes de información de costos: extraídas del mercado
Para determinar los costos de reemplazo del edificio y el estacionamiento, Colton analizó el uso de información extraída del mercado . En el caso de que no se puedan ubicar los costos reales, un tasador puede determinar un costo de reemplazo actual utilizando mejoras comparables.
Por ejemplo, Colton necesita determinar el costo de reemplazo de un edificio de oficinas de tres pisos en el centro de San Antonio. Observó edificios comparables en venta como punto de partida y pudo hablar con algunas empresas constructoras locales sobre el costo de construcción frente al precio de venta.
Para ser diligente, Colton también miró sitios comparables porque el último precio de venta real para el sitio en cuestión fue de 1989. Después de recopilar datos de costos comparables para el edificio, estacionamiento y sitio, observó la diferencia entre el valor depreciado de las estructuras existentes y el costo de las mejoras modernas de nueva construcción.
Costos Manuales y Servicios
Hay muchos servicios y manuales disponibles para tasadores como Colton que pueden proporcionar información esencial sobre los costos. Algunos servicios son gratuitos, como el uso de registros públicos. Otra fuente útil para determinar la depreciación se puede encontrar en las pautas de impuestos federales o estatales.
Muchos condados tienen tasadores y el uso de tasaciones de impuestos a la propiedad como datos comparables puede ser útil si hay propiedades comparables limitadas. Los servicios en línea también están disponibles a través de asociaciones de tasación.
El enfoque de costos es un método eficaz para determinar una valoración de bienes raíces basada en los costos de reemplazo en lugar de los valores de mercado.
Resumen de la lección
Colton aprendió que llevar a cabo una valoración de bienes raíces con un enfoque de costos implicaba muchos pasos. Encontrar y aplicar la información de costos más precisa fue vital. Además, necesitaba recordar calcular la depreciación, si la hubiera, de las mejoras existentes. Se necesita un examen cuidadoso de los costos reales , los costos extraídos del mercado y la utilización eficaz de los manuales y servicios de costos para compilar una valoración precisa.
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