Levantamientos de tierras que cumplen con los requisitos de ALTA

Encuestas: descripción general

Ryan es un agente de bienes raíces que se especializa en propiedades multimillonarias que se desarrollarán con fines comerciales o industriales, como edificios de oficinas, centros comerciales, plantas de fabricación y fábricas. Ryan tiene un cliente, WeDevelopBig Inc., que quiere comprar un terreno de 30 acres en las afueras de la ciudad y convertirlo en un desarrollo de uso mixto con condominios, tiendas y oficinas. La tierra costará millones y el desarrollo costará decenas de millones de dólares.

El cliente de Ryan debe realizar su debida diligencia e investigar adecuadamente la viabilidad del proyecto antes de depositar millones. Parte de esa diligencia debida implica obtener una encuesta. Un estudio de la tierra es el método científico de medir las dimensiones de un área particular de la superficie de la Tierra. Una encuesta mide las distancias horizontales, direcciones, ángulos y elevaciones del área en cuestión. Las estructuras artificiales como calles y edificios también se pueden anotar en una encuesta.

No todas las encuestas son iguales. Algunos son bastante simples, como una encuesta para determinar los límites de un lote residencial suburbano típico. Sin embargo, los inversores y prestamistas a menudo exigirán una encuesta mucho más compleja y detallada cuando se trata de propiedades comerciales debido a la cantidad de dinero involucrada, lo que nos lleva a las encuestas de ALTA.

Encuesta ALTA

Una encuesta ALTA es una encuesta que cumple con los requisitos mínimos establecidos por la American Land Title Association. ¿Qué separa una encuesta ALTA de otras? Las encuestas ALTA suelen ser más completas y, por lo tanto, más complejas. También requieren una cantidad significativa de tiempo para hacer: piense en semanas en lugar de días. Y son caras, y cuestan fácilmente miles de dólares. Todo esto significa que en realidad solo se justifican si hay una cantidad significativa de dinero en juego. Es por eso que son mucho más comunes en las transacciones de bienes raíces comerciales en comparación con las transacciones residenciales para viviendas unifamiliares.

Requisitos mínimos de la encuesta ALTA

Las encuestas de ALTA tienen requisitos mínimos, así como requisitos opcionales que un cliente puede solicitar en la encuesta. Los estándares y requisitos son largos y complejos, por lo que vamos a pintar con pinceladas bastante amplias.

Los estándares mínimos incluyen un estándar de cuidado que se impone al topógrafo, que es el de un topógrafo prudente. De acuerdo con el estándar, un topógrafo prudente actúa de la misma manera que un topógrafo razonable actuaría en el mismo lugar. Los requisitos de ALTA también describen cómo se resolverán los límites y proporcionan estándares de medición. Además, ALTA impone estándares de investigación a seguir al buscar los registros de propiedad.

Los topógrafos también deben cumplir con ciertos estándares al realizar la encuesta en el campo. Éstos incluyen:

• Identificación y ubicación de monumentos (es decir, puntos de referencia permanentes utilizados en levantamientos, como un disco de latón, tubería de metal o incluso una roca)
• Evidencia de derechos de paso y acceso a una vía pública, así como evidencia de derechos de paso a través de la propiedad en poder de aquellos que no son dueños de la propiedad, como pasillos, caminos privados, callejones y vías de ferrocarril que cruzan la propiedad.
• Evidencia de personas que poseen o realizan mejoras a lo largo del límite, ya sea por los propietarios de la propiedad encuestada o por otras personas adyacentes a la propiedad.
• Ubicación de edificios
• Evidencia de servidumbres y servidumbres, que son derechos no posesorios que tiene otro para hacer un uso específico de la propiedad de otro, como líneas de servicios públicos.
• Ubicación de cementerios
• Ubicación de las características del agua.

El mapa creado a partir del proceso de la encuesta también está sujeto a los requisitos mínimos de ALTA. El mapa debe incluir toda la información que acabamos de comentar, así como proporcionar la descripción legal actual de la propiedad. Si se proporciona una nueva descripción, se debe dar una explicación del cambio. El levantamiento también proporcionará el límite (por ejemplo, el perímetro que delimita el área), incluidas todas las dimensiones relevantes, desde el punto de inicio hasta el punto en el que se cierra el límite. Si parte del límite involucra una masa de agua, existen requisitos adicionales.

El mapa de la encuesta también mostrará la relación entre el límite de la propiedad en cuestión y las propiedades adyacentes y observará cualquier espacio (es decir, un espacio entre dos límites) o superposición en el límite (es decir, donde se cruzan los límites de dos propiedades). ALTA también requiere requisitos mínimos de presentación y formato para el mapa. Finalmente, el topógrafo debe proporcionar una certificación de que la encuesta cumple con los requisitos de ALTA. Tenga en cuenta que esta discusión es ilustrativa más que exhaustiva de los requisitos mínimos.

Requisitos opcionales

Aunque los requisitos mínimos para una encuesta ALTA son bastante exhaustivos, los clientes pueden solicitar que la encuesta se realice de una manera aún más completa mediante requisitos o especificaciones opcionales. La lista de especificaciones opcionales es bastante extensa y no se puede abordar por completo en la lección.

Sin embargo, los requisitos opcionales incluyen cosas tales como colocar monumentos, determinar la clasificación de la zona de inundación de la propiedad, determinar el área bruta del terreno, identificar la clasificación de zonificación de la propiedad, proporcionar la dimensión de los edificios e identificar las características que no se requieren identificados según los estándares mínimos (por ejemplo, jardinería, letreros, piscinas, etc.). Una vez más, esta discusión tiene la intención de ser ilustrativa más que exhaustiva.

Resumen de la lección

Repasemos lo que hemos aprendido. Una encuesta es el método científico de medir las dimensiones de un área particular de la superficie de la Tierra. No todas las encuestas son iguales y algunas son mucho más complejas y costosas que otras. Una encuesta ALTA se realiza a menudo en muchas transacciones comerciales en las que se involucra una gran cantidad de dinero.

Las encuestas de ALTA imponen una amplia gama de requisitos mínimos para realizar una encuesta y presentar los resultados. Estos requisitos mínimos abordan el estándar de cuidado impuesto a los topógrafos, cómo se debe realizar la encuesta en el campo y cómo se debe presentar la encuesta en el mapa. Además de los requisitos mínimos, los clientes pueden imponer una amplia gama de otras especificaciones para ser incluidas en la encuesta.