¿Cuáles son los estándares para tasadores?
Cuando John Netherson dejó de ser agente de bienes raíces en 2013, se mudó a Florida y decidió convertirse en tasador de bienes raíces. En ese momento, no se requería que los tasadores tuvieran una licencia o certificación, pero más recientemente, los bancos y otras instituciones financieras han insistido en que un tasador se convierta en un tasador residencial con licencia , que puede tasar una vivienda residencial de una a cuatro familias, o un Tasador residencial certificado , que puede evaluar propiedades más valiosas o complejas. Los Estándares Uniformes de Práctica de Evaluación Profesional (USPAP) son la autoridad reconocida para los estándares éticos y de desempeño, y el cumplimiento de esos estándares es un requisito para cualquier transacción relacionada con el gobierno federal.
En 2015 y 2016, la Junta de Tasación de Bienes Raíces de Florida (FREAB) intentó permitir estándares distintos a los de USPAP, siempre que superaran los requisitos de USPAP. En 2017, entró en vigencia una legislación que realizó cambios importantes en la ley de licencias de tasadores del estado . Según la ley, las empresas de gestión de tasaciones deben cumplir con los requisitos federales de registro y supervisión.
Realización de la tasación
Cuando John Netherson finalmente recibió su licencia de tasación, realizó su primera tasación ocho meses después de mudarse a Delray Beach, Florida. Tasó una unidad de condominio en un gran desarrollo en $ 120,000. Tenía dos amigos que acababan de comprar unidades allí y que habían pagado aproximadamente el mismo precio. También realizó una búsqueda en la base de datos de listados múltiples y vio que había varias otras unidades en el mismo desarrollo que se habían vendido recientemente por $ 115,000 a $ 125,000.
Los compradores pagaron en efectivo por la propiedad, pero después de vivir allí solo unos meses, la esposa murió y el esposo decidió vender la propiedad. Cuando puso el condominio a la venta, el agente inmobiliario que cotizó en la lista fijó un precio de $ 85,000. El dueño estaba consternado. ¿Cómo pudo suceder eso?
Al final resultó que, Netherson no había notado que había varias diferencias entre esta unidad y las ventas comparables: el porche trasero daba a un estacionamiento, no a un jardín o una vista del agua, la unidad no era tan moderna por dentro como las demás, y la construcción era prefabricada, en lugar de hormigón. El propietario pidió una copia de su tasación original y John se negó a proporcionársela. El esposo se quejó ante la Junta de Tasación de Bienes Raíces y la junta encontró a John culpable de mala conducta.
¿Tenía el propietario derecho a una copia de su tasación? Seguro. Las nuevas pautas para los préstamos y la autorización a los prestatarios para obtener una copia de su tasación han provocado un aumento de las quejas de los consumidores.
Tipos de mala conducta
Una empresa de tasación debe hacer que cada tasador con licencia firme un compromiso acordando cumplir con todos los estándares aplicables de práctica profesional, incluidos los requisitos para el desarrollo o comunicación de una tasación de bienes raíces. Cada tasador también debe indicar por escrito que comprende los tipos de mala conducta en los que se pueden iniciar procedimientos disciplinarios. Los solicitantes de tasación deben comprender las consecuencias de ser declarados culpables de fraude, tergiversación, ocultamiento, falsas promesas, falsas pretensiones, conducta deshonesta o negligencia culpable.
Los tipos de mala conducta directamente relacionados con la realización de tasaciones incluyen pero no se limitan a:
- no comunicar una tasación sin una buena causa
- aceptar una asignación de tasación supeditada a que la tasación resulte en un resultado predeterminado
- influir o intentar influir en el desarrollo, informe o revisión de una tasación mediante coacción, extorsión, colusión, compensación, intimidación o cualquier otro medio
Sanciones disciplinarias
Las sanciones pueden ser una reprimenda, multa, libertad condicional, suspensión y revocación o denegación. Todas las sanciones en el rango superior, como suspensión o revocación, y las primeras infracciones pueden recibir penas menores mediante la imposición de una multa, libertad condicional o reprimenda.
La sanción por una primera infracción podría ser de hasta 30 días de suspensión y una multa administrativa de $ 500. Por una segunda infracción, podría haber hasta 90 días de suspensión y una multa administrativa de $ 1,000.
Los delitos más graves incluyen la presentación de un informe falso a sabiendas, o si un licenciatario ha sido declarado culpable de fraude, tergiversación, ocultación, promesas falsas, pretensiones falsas, negligencia culpable o abuso de confianza. Una primera infracción puede resultar en la revocación de la licencia y una multa administrativa de hasta $ 5,000. En el caso de encubrimiento, promesas falsas y pretextos falsos, puede haber una suspensión de tres a cinco años y una multa administrativa de $ 1,000. En el caso de negligencia culposa y abuso de confianza, se puede imponer una multa de $ 1,000, así como una posible suspensión de la licencia por un año.
En todas las ofensas graves, una segunda ofensa puede resultar en la revocación de la licencia y una multa administrativa de $ 5,000.
Si un tasador no ha hecho o se ha negado a ejercer una diligencia razonable al desarrollar o preparar un informe de tasación, las sanciones van desde un año de libertad condicional hasta la revocación y una multa administrativa de $ 1,000; por una segunda infracción, las sanciones van desde una posible suspensión de cinco años hasta la revocación y una multa administrativa de $ 5,000.
Resumen de la lección
En 2017, se realizaron muchos cambios en la ley de licencias de tasadores de Florida para cumplir con los requisitos mínimos federales. Los Estándares Uniformes de Práctica de Evaluación Profesional (USPAP) es la autoridad respetada para los estándares de evaluación.
Algunos tipos de mala conducta de tasadores que se presentan ante la Junta de Tasación de Bienes Raíces de Florida (FREAB) son fraude, tergiversación, ocultación, falsas promesas, falsas pretensiones, conducta deshonesta, negligencia culpable o abuso de confianza.
El orden de las sanciones es: amonestación, multa, libertad condicional, suspensión y revocación o negación. Todas las penas en el rango superior de las sanciones se establecen en las pautas, es decir, suspensión, revocación, etc., y las infracciones por primera vez pueden recibir penas menores, como imponer una multa, libertad condicional o reprimenda.
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