Protección contra el fraude al consumidor de bienes raíces de Arizona
Las transacciones de bienes raíces en Arizona están cubiertas por la Ley de Fraude al Consumidor (la ‘Ley’). Codificado bajo los Estatutos Revisados de Arizona Título 44, Capítulo 10, Artículo 7, Secciones 44-1521 a 1534, este estatuto brinda una amplia protección para los consumidores contra cualquier engaño, acto o práctica injusta, declaración falsa, pretensión falsa, promesa falsa o tergiversación realizada. por un vendedor o anunciante de mercancías. Las quejas se pueden presentar ante el Fiscal General de Arizona (consulte http://bit.ly/2e3qIXH) oa través de un abogado privado como causa de acción privada (consulte http://bit.ly/2dc5R4M). En otras palabras, la Ley apoya las quejas públicas y las causas de acción privadas.
La ley establece sus propias definiciones de términos utilizados. Estos se definen ampliamente para brindar la mayor protección posible a los consumidores. La definición de ‘venta’ incluye específicamente transacciones de bienes raíces (ver ARS § 44-1521 (7)) y la definición de ‘mercadería’ denomina bienes raíces (ver ARS § 44-1521 (5)).
Se requieren cuatro elementos para entablar una demanda / causa de acción en virtud de la Ley, que incluyen:
1. El vendedor / demandado usó engaño, un acto o práctica engañosa, fraude, pretexto falso, hizo una promesa falsa o tergiversación (incluido ocultar, suprimir u omitir un hecho material) en relación con la venta o publicidad (anuncio) de mercancía. .
2. El vendedor / demandado pretendía que otros confiaran en las acciones en el n. ° 1.
3. El consumidor / demandante sufrió daños como resultado de la confianza en las acciones ilegales.
4. Los daños fueron incurridos por el consumidor / demandante.
Uno de los aspectos más difíciles de determinar es si un anuncio o un argumento de venta muestra ‘mera fanfarronería’ o en su lugar incluye una verdadera tergiversación o fraude. Esto es importante porque los vendedores y sus agentes tienen cierto margen de maniobra para presumir de su propiedad. Hay una diferencia entre decir ‘Las ventanas son de primera e impresionantes’ y ‘Las ventanas nunca han goteado y fueron reemplazadas el año pasado porque quería ventanas nuevas’. La segunda oración, si es falsa, podría respaldar una reclamación si se encuentran daños por agua o las ventanas comienzan a gotear. El estándar a utilizar para la prueba de lenguaje engañoso es «si el lector menos sofisticado fuera engañado», por lo que los vendedores deben tener cuidado con las representaciones.
La Ley es una base poderosa para una causa de acción privada porque el estándar de evidencia para el fraude al consumidor es menos estricto que con un reclamo de fraude de derecho común. El fraude al consumidor debe demostrarse mediante la preponderancia de las pruebas según lo establece la ley. Ese estándar significa que más del 50% de la evidencia debe estar a favor del demandante. En contraste, el fraude de derecho consuetudinario requiere pruebas con evidencia clara y convincente, lo que requiere una alta probabilidad de que la afirmación sea cierta.
El estatuto de limitaciones
Otros elementos para recordar con la ley incluyen el estatuto de limitaciones. Las causas de acción o quejas deben presentarse dentro de un año. El año no comienza en la fecha en que se completó la venta / transacción. En cambio, comienza cuando el consumidor descubre el fraude y / o cuando una persona razonable habría / debería haber descubierto el fraude. Por ejemplo, digamos que compra una casa y, cuando se le pregunta, el vendedor dice que nunca ha habido daños por agua en la estructura. Sin embargo, 14 meses después de la venta, el moho negro atraviesa el techo del segundo piso. El moho era el resultado de los daños causados por el agua en el ático, pero el vendedor había ocultado este hecho. Aún puede presentar una causa de acción ya que el año comenzará con el descubrimiento.
Resumen de la lección:
La Ley de Fraude al Consumidor se aprobó para brindar protección a los consumidores en transacciones que favorecen en gran medida al vendedor. Esta ley cubre las transacciones de bienes raíces en Arizona. Los elementos deben probarse por preponderancia de la prueba, lo que significa que más del 50% de la prueba debe estar a favor del demandante.
La causa de la acción debe establecer:
1. Que el vendedor o su agente participaron en una actividad engañosa o fraudulenta en relación con una venta o anuncio.
2. Que el vendedor o su agente pretendieran que los consumidores confiaran en el engaño.
3. Que el consumidor sufrió daños
4. El monto y categoría de los daños.
Cosas importantes para recordar:
R. El plazo de prescripción para perseguir tal caso es solo 1 año después de que se descubra el fraude, NO desde la fecha en que ocurrió la transacción.
B. Las declaraciones del vendedor se vuelven fraudulentas cuando se usa un idioma específico. Por ejemplo, un vendedor puede decir que su casa es hermosa (una opinión); pero si dicen ‘Todo el exterior fue repintado el mes pasado’ (un hecho) y no fue así, esto califica legalmente como fraude.
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