Una descripción general de la relación propietario-inquilino
Allen posee una serie de unidades de alquiler en los Estados Unidos que incluyen propiedades residenciales y comerciales. Ha estado administrando estas propiedades durante muchos años. Si bien algunas obligaciones varían entre los estados, Allen ha descubierto que existen leyes y principios que se aplican comúnmente a los propietarios, propiedades de alquiler e inquilinos en todo Estados Unidos. Allen le está enseñando a su hijo Brad sobre su trabajo. El objetivo de Allen es que Brad se haga cargo del negocio de administración de propiedades familiares cuando llegue a la jubilación. Allen comienza la capacitación de Brad con una descripción general de los derechos y responsabilidades del propietario.
Garantía de habitabilidad
Más importante aún, los propietarios deben mantener las propiedades de alquiler de acuerdo con los códigos de construcción locales y mantener los servicios esenciales para los inquilinos relacionados con la plomería, la calefacción y la electricidad. Esto se conoce como garantía de habitabilidad y generalmente se detalla en un contrato de arrendamiento. Si no se menciona específicamente en un contrato de arrendamiento, la garantía de habitabilidad está implícita, lo que significa que los inquilinos tienen derecho legalmente a un lugar seguro para vivir o trabajar, incluso si esto no se expresa directamente en un contrato.
La definición de «habitable» está sujeta a la interpretación de los tribunales locales. Algunas leyes locales incluso permiten que los inquilinos retengan el pago del alquiler si las propiedades no están en condiciones de habitabilidad.
Divulgaciones
Los propietarios deben proporcionar información importante a los inquilinos sobre ciertas condiciones que afectan las propiedades de alquiler que alquilan.
Los edificios residenciales construidos antes de 1978 pueden contener pintura con plomo, que puede causar una variedad de problemas de salud si se ingieren partículas de pintura o polvo. El gobierno federal exige que los propietarios revelen este hecho a los inquilinos y les proporcionen el folleto ‘Proteja a su familia del plomo en el hogar’. Esta publicación está disponible en la Agencia de Protección Ambiental y se ofrece en varios idiomas.
El propietario también debe informar al inquilino si la propiedad de alquiler y su contrato de arrendamiento se han vendido a un nuevo propietario.
La ley local puede exigir otras divulgaciones. Algunas jurisdicciones requieren que los propietarios informen a los inquilinos sobre las zonas de inundación locales o la ubicación de las alarmas de humo en las instalaciones de alquiler. Algunos requieren que los propietarios notifiquen a los inquilinos de los agresores sexuales cercanos o los derechos de las víctimas de violencia doméstica. En general, si un propietario tiene alguna duda sobre su responsabilidad por no divulgar información a los inquilinos, es mejor seguir adelante y dar las divulgaciones y hacer que los inquilinos estén plenamente conscientes de estos problemas antes de firmar contratos de arrendamiento o mudarse a unidades de alquiler.
Derechos del propietario
Los derechos de los propietarios existen principalmente para proteger las inversiones inmobiliarias. El arrendador tiene derecho a:
- Acceder a una propiedad de alquiler para inspeccionar, reparar y mantener las instalaciones.
- Cobrar el alquiler a tiempo a cambio del uso de su propiedad por parte del inquilino (y aumentar gradualmente el monto del alquiler con el tiempo)
- Cobrar un depósito de seguridad cuando un inquilino firme un nuevo contrato de arrendamiento
- Examine y seleccione cuidadosamente a cada inquilino sin participar en ninguna forma de discriminación en la vivienda
- Restringir a un inquilino de subarrendar una unidad de alquiler o subarrendar una unidad de alquiler a un inquilino adicional
- Hacer que un inquilino sea desalojado legalmente si daña la propiedad de alquiler o viola los términos del arrendamiento
Sin embargo, Allen enfatiza en su descripción general que los desalojos deben regirse por procesos legalmente establecidos. Brad nunca debería participar en tácticas de desalojo constructivas. El desalojo constructivo se refiere a un desalojo de bricolaje en el que un propietario interfiere con la habitabilidad o el disfrute de la propiedad de alquiler para alentar al inquilino a irse. En particular, es posible que un propietario no tenga los servicios de gas, agua o electricidad apagados mientras el inquilino alquila la propiedad.
Cortesías e inclusiones
Allen también identifica las cortesías que Brad debería ofrecer a los inquilinos para asegurar relaciones laborales armoniosas con ellos. Los propietarios siempre deben respetar la privacidad de los inquilinos y avisarles si alguien visitará las unidades de alquiler que ocupan (es decir, un posible comprador, un pintor de casas, etc.) Los propietarios también deben mantener sus propiedades en buenas condiciones. Cuando un inquilino se muda de una unidad de alquiler al final del plazo de arrendamiento, el depósito de seguridad del inquilino se utilizará para reparar cualquier daño a la propiedad. Una vez realizadas las reparaciones, un arrendador honorable devolverá al inquilino los fondos restantes del depósito de seguridad.
Allen se asegura de que sus derechos y responsabilidades estén claramente identificados en los documentos de arrendamiento que presenta a sus inquilinos. Anima a Brad a hacer lo mismo. Allen le dice a Brad que se asegure de que también se especifique cualquier inclusión en el contrato de arrendamiento. Una inclusión es una consideración financiera o física que se incluye sin costo adicional para el inquilino según los términos del contrato de arrendamiento. Las inclusiones deben permanecer durante el plazo a menos que el contrato de arrendamiento prevea cambios. Una inclusión física incluiría el uso de electrodomésticos independientes no empotrados, como un refrigerador o una lavadora. Normalmente, se supone que los electrodomésticos integrados, como los lavavajillas, forman parte del contrato de alquiler y no es necesario especificarlos en el contrato de arrendamiento. Un ejemplo de inclusión financiera sería si el propietario paga la factura del agua o del cable de los inquilinos.
Resumen de la lección
Los propietarios tienen derechos y responsabilidades legales con respecto a sus propiedades de alquiler e inquilinos. Un propietario debe proporcionar a los inquilinos acceso a servicios esenciales como agua potable y electricidad para mantener la garantía de habitabilidad explícita (o implícita) en la mayoría de los contratos de arrendamiento. Los propietarios deben informar a los inquilinos si sus unidades de alquiler pueden contener pintura con plomo o si la unidad y su arrendamiento se han vendido a otra persona. Algunas jurisdicciones pueden requerir otras divulgaciones relacionadas con la seguridad. Los propietarios conservan el derecho de mantener la propiedad de alquiler, seleccionar inquilinos sin incurrir en discriminación en la vivienda, cobrar el alquiler y los depósitos de seguridad y hacer que un inquilino sea desalojado si no cumple con los términos de un contrato de arrendamiento. Inclusiones financieras o inclusiones físicasdebe identificarse en un contrato de arrendamiento y proporcionarse según los términos del contrato.
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