Depreciación de la propiedad: definición, importancia y tipos

Depreciación Definición general

Los edificios se desgastan, la tecnología mejora y los gustos generales de los consumidores cambian. Los barrios y las comunidades cambian. Todos estos son un hecho ineludible de los bienes raíces. Los inversores inmobiliarios que entienden la depreciación tienen el conocimiento para tomar decisiones competentes frente a estos cambios.

En el sentido más general, la depreciación se refiere a la disminución del valor de un activo a medida que pasa el tiempo. Los efectos del tiempo hacen que un edificio se deteriore gradualmente o se vuelva obsoleto (desactualizado, envejecido). Esto puede ocurrir de diferentes formas, que incluyen:

• Físico
• Funcional
• Externo
• Económico

Echemos un vistazo más profundo a estas formas de depreciación y luego aprendamos un poco sobre la obsolescencia curable o incurable.

Depreciación física

Eventualmente, todo envejece y se desgasta. La pintura se desvanece, los techos comienzan a gotear y las alfombras se vuelven raídas. Una casa que parece vieja y que se está cayendo a pedazos, por dentro o por fuera, también perjudica el valor de la propiedad. El desgaste es una consideración constante y crea deterioro físico o depreciación si no se repara.

Obsolescencia funcional

Si algo en una casa parece demasiado anticuado y no encaja con los gustos modernos, es una forma de obsolescencia funcional. A medida que la tecnología mejora, a veces la infraestructura de la casa ya no está a la altura. Más artículos electrónicos en una casa aumentan las demandas de energía, lo que requiere más cableado y cajas de disyuntores más grandes. Una casa con un amperaje disponible más bajo requerirá actualizaciones para acomodar las computadoras, televisores, estéreos, herramientas y otros dispositivos electrónicos de la mayoría de las familias. Hoy en día, más familias exigen al menos dos baños en una casa, y las casas más antiguas pueden tener solo uno. Estos factores depreciarán aún más el valor de una casa.

Obsolescencia externa

La obsolescencia externa son aquellos factores de depreciación que ocurren fuera de la propiedad. ¿Qué pasa si una línea eléctrica interestatal o de alto voltaje pasa junto a una casa? La mayoría de las personas no quieren vivir en esa casa si pueden evitarla. Esos factores devaluarán una casa en comparación con una casa similar que no esté sujeta a ruidos ni monstruosidades. Una casa vecina con ventanas rotas, un camino de entrada agrietado y un techo que se está cayendo disminuye el valor de las casas circundantes.

Obsolescencia económica

Un subconjunto de la obsolescencia externa es la depreciación atribuible a las condiciones económicas cambiantes. Si el vecindario está lleno de casas desocupadas debido a una ejecución hipotecaria, el valor de la propiedad de todo el vecindario disminuirá. Los cambios de zonificación, la pérdida regional de puestos de trabajo o el nuevo desarrollo de viviendas densas para personas de bajos ingresos pueden afectar negativamente el valor de las propiedades.

Obsolescencia curable o incurable

La obsolescencia se puede clasificar como curable o incurable. Curable en este contexto significa que es económicamente prudente repararlo. Buenos ejemplos de obsolescencia curable serían reparar un panel de vidrio roto o reemplazar algunas tejas del techo. Estas acciones cuestan menos dinero que reemplazar todo el artículo.

Una obsolescencia incurable podría ser algo que tiene una vida útil relativamente corta por diseño. Puede ser más económico reemplazar un microondas o un calentador de agua que pagarle a un técnico para que obtenga las piezas y las repare. Las estructuras con una vida útil prolongada, como los montantes de la estructura o la base, generalmente no necesitan ser reemplazadas, excepto en circunstancias inusuales. Una solución de obsolescencia incurable costará más remediar que lo que vale el activo.

Resumen de la lección

La depreciación es un término para el valor decreciente de una propiedad a lo largo del tiempo debido a una mayor obsolescencia. Los problemas de obsolescencia específicos de la propiedad incluyen la obsolescencia física y funcional. El valor de una propiedad también puede depreciarse debido a factores externos al lote, como el deterioro de las casas vecinas o el cierre de la tienda principal del empleador de la ciudad. Una obsolescencia se considera curable si es más barato reparar un activo que reemplazarlo. Si el problema cuesta más de solucionar de lo que vale después de las reparaciones, es una obsolescencia incurable.

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