Dedicación de la propiedad: definición y requisitos

Dedicación de propiedad definida

Conoce a Catlin. Ella es una promotora inmobiliaria que actualmente busca la aprobación de su ciudad para la subdivisión de terrenos. Quiere dividir el terreno en lotes residenciales, construir casas personalizadas en cada lote y obtener una buena ganancia. A la oficina de planificación de la ciudad le agrada la propuesta, pero exige que Catlin dedique parte del terreno.

La dedicación de bienes raíces es una donación de bienes raíces a un gobierno para un propósito público. En el caso de Catlin, tendrá que donar terrenos para las calles, aceras, líneas de agua y alcantarillado necesarios para su subdivisión. De hecho, Catlin no solo dedicará el terreno, sino que también tendrá que instalar las calles, las aceras y las líneas de agua y alcantarillado ella misma. Una vez completada, la ciudad se hace cargo del mantenimiento de esta infraestructura y la paga mediante la tasación de impuestos sobre la propiedad de los residentes de la subdivisión.

Autoridad y fundamento

¿Cómo puede la ciudad exigir que Catlin simplemente done su propiedad? Requerir la dedicación de la propiedad para uso público como condición para aprobar una subdivisión se considera dentro del poder policial de la ciudad o estado que lo hace. Recuerde que el poder policial es el poder legítimo que tienen los gobiernos estatales y locales para proteger el bienestar general, la salud y la seguridad del público. Los habitantes de una subdivisión residencial moderna necesitan agua corriente, alcantarillas que funcionen, caminos pavimentados y aceras para un tránsito peatonal seguro para su bienestar general, salud y seguridad.

Como cuestión práctica, llegar a subdividir la propiedad a cambio de la dedicación de la propiedad suele ser un trato lucrativo para desarrolladores como Catlin. Ella puede convertir terrenos no mejorados en docenas de lotes residenciales más valiosos sobre los cuales construirá casas aún más valiosas. Y es probable que ningún comprador compre una de sus casas si no hay calles pavimentadas, aceras y líneas de agua y alcantarillado que presten servicio a las casas.

Dedicación estatutaria frente a la ley común

Las dedicaciones de propiedad pueden ser de dos tipos: derecho consuetudinario o estatutario. Una dedicación al derecho consuetudinario puede ser expresa o implícita. Una dedicación expresa es aquella en la que la propiedad se dona por escrito mediante escritura. Por ejemplo, Catlin simplemente otorgará la tierra para dedicarla a la ciudad. Una dedicación implícita no está por escrito, pero es aquella en la que la conducta del propietario implica que se ha realizado una dedicación. Por ejemplo, Catlin puede dedicar una propiedad por implicación cuando convierte un par de lotes en un área de juegos y un parque con letreros que indican que es un parque público del vecindario, y no se opone cuando la ciudad comienza a cuidar el césped.

Hoy en día, los estados han promulgado leyes específicas que abordan la dedicación de la propiedad. Si la dedicación de la propiedad está sujeta a un estatuto específico, deberá cumplir con los requisitos del estatuto para realizar una dedicación efectiva. La dedicación conforme al estatuto es una dedicación expresa.

Reversión

Digamos que han pasado veinte años y la ciudad ha decidido que no quiere mantener un callejón trasero que requirió que Catlin dedicara hace mucho tiempo. Decide desalojar o entregar la propiedad. Un estatuto generalmente le dice quién obtiene la tierra desocupada, pero la tierra desocupada a menudo se revierte a los propietarios de la tierra colindante o adyacente a ella. En nuestro ejemplo, estas serían las personas propietarias de la tierra colindante con el callejón a ambos lados hasta su línea central.

Resumen de la lección

Repasemos lo que hemos aprendido. La dedicación de propiedad es la donación de bienes raíces para un propósito público. Las ciudades a menudo requieren la dedicación de la propiedad antes de aprobar una subdivisión. Una dedicación típica para una subdivisión incluye terrenos para calles, aceras y líneas de alcantarillado y agua. Los gobiernos estatales y locales ejercen esta autoridad a través de su poder policial.

La dedicación se puede hacer mediante el derecho consuetudinario o la ley. La dedicación por derecho común puede ser expresa o implícita. Si la dedicación se rige por estatuto, la dedicación será expresa y deberá cumplir con todos los requisitos del estatuto para ser efectiva. Un estatuto también delineará quién obtiene la propiedad dedicada que el gobierno desocupa, aunque la tierra desocupada a menudo revierte a los propietarios de la tierra colindante.