Agencia implícita en el sector inmobiliario
Chrislyn tiene un buen amigo que es agente de bienes raíces. Durante su búsqueda de una nueva casa, Chrislyn determinó que podría ahorrar algo de dinero si encontraba una casa que estuviera «a la venta por parte del propietario». Eso eliminaría la necesidad de un agente de bienes raíces y que cualquiera tenga que pagar la comisión de ese agente. Encontró un hogar que amaba, pero una vez que hizo una oferta, no sabía qué hacer. El vendedor tampoco lo sabía. Chrislyn llamó a su buena amiga y le hizo varias preguntas sobre el proceso. El agente de bienes raíces la ayudó a completar todos los documentos y le informó sobre el proceso. Aunque Chrislyn no le va a pagar nada al agente, se ha formado una agencia implícita.
Definición y ejemplos
Una agencia implícita en bienes raíces es una agencia que se ha formado con base en la conducta del principal (o cliente) y el agente. No es un acuerdo que los dos hayan hecho por escrito, sino que está formado por algo que se ha hecho (conducta). No todos los estados reconocen la agencia implícita y, en cambio, exigen que una agencia tenga un acuerdo por escrito para existir. Puede ser difícil para un agente de bienes raíces cobrar una comisión sobre las ventas que resultan de agencias implícitas, ya que no existe un acuerdo escrito sobre las comisiones. Veamos un par de ejemplos.
Jocelyn es una agente de bienes raíces en Amarillo, Texas. Ella tiene algunos amigos que están buscando la casa de sus sueños, y un prestamista hipotecario los aprobó previamente para una hipoteca de $ 300,000. Jocelyn no ha estado en el campo inmobiliario por mucho tiempo y se emociona mucho con la perspectiva de vender una casa de $ 300,000. Desafortunadamente, Jocelyn se olvida de escribir algo que diga que representa a sus amigos. Tampoco estuvieron de acuerdo específicamente en que Jocelyn los representaría. Ella lleva a sus amigos a ver varias casas y deciden que quieren hacer una oferta por una hermosa casa en un vecindario histórico. Jocelyn se apresura a regresar a su oficina y prepara todo el papeleo para hacer una oferta por escrito. Sus amigos vienen a la oficina, ella les explica la oferta por escrito y ambos firman. Entonces Jocelyn llama al agente de bienes raíces que tiene el listado, le dice que hay una oferta en camino y le envía la oferta por correo electrónico. Sin darse cuenta, Jocelyn ha creado una agencia implícita con sus amigos. Ellos son los directores y ella es la agente. Ella asumió las responsabilidades de un agente; simplemente no obtuvo nada por escrito.
Keelan está buscando un nuevo hogar y realmente quiere vivir cerca del club de golf. Su compañero de golf, Nick, es agente de bienes raíces. Nick sabe todo sobre las propiedades disponibles en el club de golf porque ha vivido allí y ha representado a muchos clientes en el área durante varios años. Cuando están jugando una ronda de golf un día, Keelan se da cuenta de que su casa favorita en el hoyo 17 tiene un letrero de «se vende» en el patio. Le dice a Nick que quiere ver esa casa. Nick habla con él sobre la aprobación previa de una hipoteca, qué esperar pagar en los costos de cierre y programa una visita para que vea la casa esa noche. Nick y Keelan no firman un acuerdo por escrito de que Nick representará a Keelan en la compra de la casa, ni acordaron que Nick representaría a Keelan. A pesar de esto, Se ha formado una agencia implícita con Keelan como director y Nick como agente. Nick ha asumido las responsabilidades de un agente y le ha dado consejos a Keelan.
Agencia Express
Una agencia exprés es diferente de una agencia implícita en bienes raíces. Con una agencia expresa , las partes acuerdan que el agente representará a los principales. Por lo general, esto se hará por escrito, pero puede ser un acuerdo verbal. Generalmente, en el contrato existe un acuerdo sobre la comisión a pagar al agente.
Jocelyn tiene algo de experiencia en el campo inmobiliario y se da cuenta de que es mejor poner las cosas por escrito. Recibe una llamada un día de algunos posibles clientes que vieron su nombre en un cartel frente a uno de sus anuncios. Los posibles clientes piden ver la casa y Jocelyn los invita a programar una cita con ella en su oficina. Entran y Jocelyn se sienta con ellos. Ella ya ha preparado algunos papeles y los repasa con ellos. Es un acuerdo escrito que ella representará a los clientes en la compra de una nueva casa. Los posibles clientes firman el acuerdo por escrito y programan visitas a algunas casas que les interesan. Jocelyn y los clientes han formado una agencia exprés.
Agencia implícita vs. express
Con una agencia implícita, nada tiene que estar por escrito o por acuerdo verbal. Simplemente actuando como un agente para los clientes, se puede formar una agencia implícita. Con una agencia exprés, tiene que haber un acuerdo específico entre el agente y los principales. Este acuerdo puede ser por escrito o verbalmente. Piense en una pareja casada por derecho consuetudinario y otra pareja que solicitó una licencia de matrimonio y fue casada por un oficiante. La primera pareja tiene algo similar a una agencia implícita; actúan como una pareja casada y viven juntos. La segunda pareja tiene algo parecido a una agencia express; tienen un acuerdo por escrito para casarse.
Resumen de la lección
Una agencia implícita en bienes raíces surge simplemente por la conducta de un agente para los principales o clientes. No tiene que haber nada por escrito, ni nada específicamente acordado oralmente. Con una agencia express en bienes raíces, debe haber algún tipo de acuerdo. Este acuerdo puede ser oral o por escrito, y establece específicamente que el agente representará a los principales. Una agencia implícita no indica qué cantidad de comisión recibirá un agente por una venta, pero una agencia expresa sí.
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