Condenación
Jack recibió un aviso de condena sobre su casa. La ciudad está utilizando la política de dominio eminente para ensanchar la calle en la que vive, lo que requiere cavar su patio y mover la acera nueve pies hacia atrás. Dado que Jack nunca ha tenido que lidiar con este problema antes, ayudémoslo a ver qué significa la condena y cómo la ley lo permite mientras protege algunos de sus derechos.
Definiciones
Al principio, Jack piensa que esto es ridículo. ¿Cómo puede la ciudad tomar parte de su tierra? Los gobiernos tienen la capacidad legal de utilizar la expropiación como una forma de adquirir bienes raíces para proyectos que beneficien al bien público. La expansión de carreteras, la construcción de zonas de control de inundaciones o la construcción de infraestructura importante, como aeropuertos o escuelas, son ejemplos de cómo el gobierno ejerce sus derechos para promover el bien público bajo un dominio eminente .
Las expropiaciones no tienen por qué ser necesariamente para proyectos operados y de propiedad del gobierno. Si el gobierno cree que el uso propuesto de la tierra sirve al bien público, la expropiación puede resultar en última instancia en que la tierra sea propiedad de una parte privada. Las leyes de procedimiento específicas varían según el estado, por lo que probablemente Jack querrá reunirse con un abogado de bienes raíces para asegurarse de que se cumplan las leyes y se protejan sus derechos legales.
En algunos casos, la expropiación no significa que el propietario pierda el uso o la propiedad de la tierra. Las expropiaciones se pueden utilizar para crear una servidumbre que otorga derechos de uso al gobierno, como para ejecutar líneas de servicios públicos subterráneos. Otro ejemplo es que el gobierno podría necesitar tomar prestada temporalmente una sección de la propiedad, como para construir un proyecto de construcción en un terreno adyacente.
Derechos de propietario
Según las leyes de expropiación, Jack tiene derecho a una compensación por la pérdida y confiscación de su propiedad. Muchos estados tienen leyes que requieren que el estado primero intente negociar una compra antes de recurrir a la expropiación. Esto no evita la condena, pero permite que Jack y el gobierno intenten llegar a un mejor acuerdo. Una vez que procede la expropiación, Jack tiene el derecho legal de recibir el valor justo de mercado por lo que sea tomado por el gobierno.
El gobierno debe tasar la propiedad para determinar el valor justo de mercado, que también se conoce como adjudicación pro tanto . Desafortunadamente, el valor justo de mercado no considera si Jack tiene alguna deuda sobre la propiedad o si coloca un valor sentimental en la tierra. Si Jack siente que esta cantidad es injusta, puede contratar a su propio tasador y, con la ayuda de un abogado, intentar impugnar la cantidad que ofrece el gobierno. No hay mucho que Jack pueda hacer para evitar que la propiedad sea confiscada, pero puede cuestionar cuánta compensación recibe por la expropiación. La mayoría de los estados permiten al gobierno tomar decisiones rápidasley que permite al gobierno evitar demoras en el proyecto colocando un depósito contra la propiedad y tomar la tierra de inmediato, con la determinación final del valor y el pago después.
En algunos estados, Jack podría tener derecho a una compensación si el gobierno hace saber públicamente que tiene la intención de condenar la propiedad. Suponga que la ampliación de la carretera se anuncia en el periódico local, pero el proyecto se prolonga durante meses sin que la propiedad sea realmente condenada. El mero hecho de que el gobierno anunció el proyecto en detalle significa que el valor de la propiedad de Jack ha bajado, ya que nadie quiere lidiar con ese problema. Dado que Jack va a perder parte de su jardín, el gobierno deberá pagarle una tasa de valor de mercado justo por el terreno y tener en cuenta el hecho de que acercar la carretera al edificio puede afectar negativamente el valor de la propiedad restante.
Resumen de la lección
La expropiación es el método que utilizan los gobiernos para adquirir propiedades bajo las leyes del dominio eminente . Si el gobierno puede justificar que el uso de la propiedad privada beneficia al bien público, como la construcción de infraestructura, entonces puede tomar la propiedad a cambio del valor justo de mercado con un premio pro tanto . En algunos casos, el gobierno ni siquiera tiene que tomar posesión de la propiedad; se puede crear una servidumbre dando al gobierno el derecho de usar la tierra mientras el propietario original conserva la propiedad legal. Toma rápidaLas leyes permiten que el gobierno adquiera la propiedad a cambio de un depósito para evitar retrasar un proyecto, y el saldo del valor justo de mercado se pagará más tarde una vez que se determine una cantidad exacta. Los propietarios de bienes que enfrentan la expropiación mantienen una serie de derechos bajo las leyes estatales que sirven para minimizar sus pérdidas económicas.
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