Teoría de la depreciación de la mediana edad: definición y ejemplo

Teoría de la depreciación en la mediana edad

Frank, un inversor, es propietario de un edificio de oficinas. Hay una serie de teorías de depreciación que Frank puede utilizar para calcular cuánto se depreciará su edificio de oficinas durante su vida útil. Su experiencia en el mercado le ha llevado a creer que la depreciación rara vez ocurre en línea recta. Echemos un vistazo a cómo puede usar la teoría de la depreciación de la mediana edad para tasar su propiedad.

Definición

La teoría de la depreciación de la mediana edad calcula que un edificio nuevo pierde relativamente poco valor en los primeros años de servicio. Un nuevo edificio de oficinas de $ 200,000 tendrá nuevas ventanas, techo, aislamiento, calefacción y aire acondicionado, plomería y otras características que aún estarán en perfecto estado y requerirán poco mantenimiento. Después de cierto punto, el edificio alcanza la etapa de mediana vida donde la depreciación aumenta pero permanece constante.

Entonces, el edificio de $ 200,000 de Frank podría depreciarse en un 1% cada año durante los primeros 15 años de uso. A principios del año 15, la propiedad ahora tendría un valor de $ 170,000. Pero ahora, en el año 15, las cosas están empezando a desgastarse. La calefacción y el aire acondicionado son los primeros en desaparecer. El próximo año el techo necesita algunas reparaciones. Y ahora que se están construyendo nuevas y relucientes oficinas en la ciudad, Frank ya no puede cobrar tanto por pie cuadrado. Esto continúa a través de los años y la propiedad tiende a depreciarse en aproximadamente un 4% por año a pesar de que Frank mantiene todo adecuadamente mantenido. Entonces, después de 30 años, el edificio solo vale alrededor de $ 50,000, asumiendo que el edificio se mantuvo pero no se hicieron mejoras para aumentar el valor. Debido a todos estos factores en el punto de vida media del edificio, 15 años, el edificio se deprecia en un 4%,

Podemos resumir toda esta situación en esta tabla:

Inconvenientes

Existen algunos inconvenientes importantes cuando se utiliza la teoría de la depreciación de la mediana edad. La teoría no tiene en cuenta el hecho de que en cualquier momento, independientemente de la edad, un aspecto importante del edificio podría volverse obsoleto. Por ejemplo, hace 30 años, muy pocas ubicaciones habrían incluido el conducto para ejecutar conexiones a Internet de alta velocidad. Dado que gran parte de la economía estadounidense depende de las funciones basadas en Internet, un edificio sin Internet de alta velocidad sería menos deseable y se consideraría obsoleto. En diez años, podría aparecer alguna otra tecnología o característica que haría obsoleto un edificio que de otro modo sería adecuado.

Otro problema es que, en la práctica, las tarifas de mantenimiento tienden a aumentar con el tiempo para mantener las mismas características en buenas condiciones. Por ejemplo, si la empresa que fabricó los grifos de agua o las piezas de calefacción y aire acondicionado cierra, costaría más dinero encontrar piezas de repuesto. Las piezas más antiguas pueden tener menos demanda a medida que se desarrollan tecnologías más eficientes, lo que también aumenta el costo de mantenimiento.

Resumen de la lección

La teoría de la depreciación de la mediana edad propone que un edificio nuevo se deprecia relativamente poco en los primeros años hasta que alcanza un punto en el que se deprecia a una tasa mayor, aunque constante. Tiene sus usos pero no tiene en cuenta problemas como la obsolescencia funcional. También existe un problema con el hecho de que los costos de mantenimiento tienden a aumentar para los edificios más antiguos con el tiempo en lugar de permanecer constantes si el objetivo es mantener esas características tal como estaban cuando eran nuevas.

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Rodrigo Ricardo Editor y fundador