Definición de declaración de divulgación de propiedad del vendedor
Sam ha recibido una oferta para vender su casa y está feliz de aceptar. En este momento, su agente de listado le recuerda que deben completar algunos formularios de divulgación. ¿Qué es una divulgación? La declaración de divulgación de propiedad del vendedor identifica cualquier información conocida que afectaría la decisión del comprador si lo supiera. Esta información se conoce colectivamente como hechos materiales .
Lo que esto significa para Sam es que tiene que informar a sus compradores sobre cualquier problema conocido con la propiedad. Quizás esa ventana gotea cuando llueve, pero el comprador o el inspector no lo tienen claro de inmediato. Sam y su agente inmobiliario tienen la obligación de informar al comprador. Sin embargo, Sam no tiene que salir de su camino para encontrar problemas que revelar contratando a su propio inspector.
Sin embargo, Sam debe tener mucho cuidado de no «olvidar convenientemente» o alegar ignorancia de cosas que razonablemente conocería. Si hubiera un problema en el futuro, y se puede probar que Sam ocultó activamente ese conocimiento, él y su agente podrían ser considerados responsables.
La ley permite cierto margen de maniobra cuando se trata de defectos latentes. Un defecto latente es una condición que no se presentaría en circunstancias normales o después de una inspección de la casa. Por ejemplo, un vendedor puede no estar al tanto de la exposición al gas radón o al moho si encontrarlo requirió derribar paredes o romper el piso. El moho puede crecer en cualquier lugar donde haya humedad y puede causar una variedad de enfermedades respiratorias. El radón es un gas radioactivo que puede acumularse en un edificio hasta niveles peligrosos si hay exposición al suelo. En estas circunstancias, el comprador generalmente no podrá responsabilizar al vendedor a menos que pueda demostrar conocimiento previo de contaminación.
Divulgaciones típicas
Es ilegal evitar deliberadamente decirle a un comprador sobre problemas físicos conocidos que afectan la casa. Los daños o defectos conocidos, como una base agrietada o un sótano que se inunda con regularidad, son el tipo de problemas que pueden no ser obvios de inmediato para el comprador, pero el vendedor probablemente ya esté al tanto del problema.
Dado que la casa de Sam fue construida antes de 1978, la ley federal le exige que cumpla con las leyes de divulgación de pintura con plomo. Sam debe revelar cualquier caso conocido de pintura con plomo en el hogar, así como cualquier esfuerzo de remediación. Además, el comprador debe recibir un folleto ordenado por el gobierno llamado Proteja a su familia del plomo en el hogar para informarle sobre la posibilidad, los peligros y la remediación del plomo, ya que ese estilo de pintura era común antes de 1978.
Los estados individuales pueden establecer otras divulgaciones obligatorias, así que recuerde que varían de un estado a otro. Aquí hay algunas divulgaciones comunes:
- Presencia de gas radón
- Terremoto, inundación o alto riesgo de incendio
- Muertes recientes o delitos violentos en la propiedad
- Fugas de agua conocidas
- Circuitos eléctricos y enchufes fuera de código
- Proximidad a delincuentes sexuales registrados
En caso de duda, lo mejor para Sam es revelar cualquier cosa que pueda afectar la decisión del comprador. Ser franco y honesto acerca de la propiedad reduce la posibilidad de que los compradores sientan que Sam está ocultando algo. La divulgación da un mensaje claro de cuidado al comprador y evita que los compradores afirmen en el futuro que Sam les mintió o los engañó al retener información sobre la casa.
Responsabilidades del vendedor y del agente
El agente de Sam debe proporcionarle y ayudarlo a completar las declaraciones de divulgación requeridas. Como se mencionó anteriormente, Sam debe incluir cualquier problema conocido con la casa y cualquier otra información que requiera su localidad. Si Sam o su agente retienen dicha información, el comprador podría intentar responsabilizarlos por cualquier daño futuro causado por no revelar el problema. Es probable que el agente tenga formularios de plantilla con espacios para firmas para demostrar que los formularios y documentos de divulgación fueron entregados y aceptados por el comprador. Estos formularios servirán como prueba de notificación en caso de que el comprador alguna vez impugne la condición de la propiedad en el futuro.
Resumen de la lección
La declaración de divulgación de la condición de la propiedad del vendedor debe nombrar y conocer los hechos materiales que afectarían la decisión del comprador de comprar una propiedad. Estos problemas suelen incluir problemas estructurales y físicos del edificio. Ciertos problemas, como la exposición al moho o al gas radón, ocasionalmente aparecen como defectos latentes después de que se vende la casa y el nuevo propietario comienza a remodelar.
Si el edificio fue construido antes de 1978, la ley federal requiere la divulgación y educación sobre pintura a base de plomo. Los estados pueden crear requisitos de divulgación adicionales, como peligros ambientales y cumplimiento del código. Es posible que se requieran problemas sociales como muertes en la propiedad o la presencia de delincuentes sexuales registrados cercanos.
Los vendedores pueden evitar retrasos y conflictos en la transacción si se equivocan al revelar cualquier cosa que pueda ser un problema. A través de formularios proporcionados por su agente, los vendedores pueden proporcionar documentación escrita de cualquier información necesaria a los compradores. El agente del vendedor debe asegurarse de que estos formularios sean entregados y firmados por los compradores como prueba del cumplimiento de las leyes de divulgación.
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