Definición de préstamos convencionales
Jen y Mike han ahorrado un pago inicial durante los últimos años y finalmente están listos para comprar su primera casa. Cuando se reunieron con un oficial de préstamos, les dijo que deberían considerar los préstamos convencionales. No estaban muy seguros de lo que esto significaba, pero querían entenderlo antes de comprometerse con una compra tan grande.
Los préstamos convencionales se refieren a hipotecas que cumplen con los estándares de suscripción de Fannie Mae y Freddie Mac. La uniformidad de estas hipotecas permite a los prestamistas agrupar los préstamos en valores respaldados por hipotecas. Un préstamo convencional puede ser una hipoteca de tasa fija o ajustable.
Requisitos de suscripción
Las tres C forman el marco de la suscripción de hipotecas. El crédito, la capacidad y la garantía son consideraciones importantes para un prestamista que otorga financiamiento. Los bancos y los prestamistas desarrollan modelos estadísticos complejos para ayudar en la toma de decisiones de aprobación de préstamos. La decisión final recae en el asegurador hipotecario.
La solvencia crediticia del comprador implica mirar el puntaje y el historial. ¿Los prestatarios tienen un buen historial de pagar sus facturas a tiempo? ¿Alguna vez han sido desalojados, declarados en quiebra o se ha dictado una sentencia judicial en su contra?
La capacidad se refiere a la capacidad de pago del prestatario. ¿Cuánto dinero gana el prestatario? ¿Cuánto tiempo han estado en sus trabajos y pueden esperar ganar lo mismo o más en el futuro? ¿Tienen dinero al que pueden acceder en caso de emergencia para pagar la hipoteca si tienen que encontrar un nuevo trabajo?
Formación de una Corporación: Definición, requisitos y proceso
La garantía es bastante sencilla. Si el prestatario no puede o no quiere pagar, el banco puede embargar la casa mediante ejecución hipotecaria. A veces, es posible que la casa no valga lo suficiente como garantía, razón por la cual los prestamistas prestan mucha atención a la relación préstamo-valor.
Préstamo a valor
Los bancos siempre conllevan algún riesgo de que el prestatario no pague la hipoteca. Si la ejecución hipotecaria se vuelve necesaria, el banco quiere asegurarse de minimizar cualquier pérdida. La relación préstamo-valor (LTV) es la proporción entre el saldo pendiente de la hipoteca y el valor actual de la vivienda. Los prestamistas quieren un mínimo de un 80% de préstamo a valor en el momento de la compra. El prestatario puede cumplir con este estándar con un pago inicial del 20%. Otra opción es adquirir un seguro hipotecario privado.
Seguro hipotecario privado
Si el valor de la propiedad es menor que el saldo de la hipoteca, el banco perderá dinero en una ejecución hipotecaria. Ningún banco quiere perder dinero. El seguro hipotecario privado (PMI) asegura al prestamista contra una pérdida en caso de ejecución hipotecaria. Los productos crediticios convencionales requieren PMI si la relación préstamo-valor es inferior al 80%. El PMI beneficia al prestamista. El único beneficio que tiene el prestatario es que podría ser un factor decisivo en la aprobación o no del préstamo.
El PMI se puede pagar por adelantado en su totalidad o como un cargo mensual. Los prestatarios pueden cancelar la cobertura del seguro cuando el LTV alcanza el 80%. Los cargos pueden continuar legalmente hasta que el préstamo alcance un LTV del 78%. A veces, el LTV no aparecerá realmente en los documentos de financiación. Esto sucede cuando el prestamista paga el seguro y ofrece una tasa de interés más alta para compensar el costo.
Resumen de la lección
El financiamiento convencional se refiere a hipotecas que cumplen con los requisitos de suscripción de Fannie Mae y Freddie Mac. La solicitud de hipoteca de Jen y Mike incluirá información relacionada con su crédito, capacidad y garantía. El asegurador tomará una decisión sobre la aprobación de la hipoteca. Parte de esta decisión implica evaluar la relación préstamo-valor y determinar si el prestatario debe tener un seguro hipotecario privado.
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