Problemas especiales con los límites de la propiedad

Límite definido

Antes de abordar los problemas que pueden afectar un límite, repasemos qué es realmente un límite. Un límite es un objeto natural, como un río o un lago, o una línea imaginaria que define el perímetro de una parcela de tierra. Por lo general, usted es dueño de todo lo que se encuentra en la propiedad o debajo de ella dentro del límite, a menos que esos derechos se hayan transferido a otra persona.

Invasiones

Una invasión ocurre cuando algún elemento fijo (es decir, una estructura que está fijada permanentemente en el suelo) cruza ilegalmente el límite hacia la propiedad de otro. Los ejemplos comunes de usurpaciones incluyen cercas, garajes, entradas para vehículos, jardinería o incluso un alero de techo.

Tiene algunas opciones cuando se trata de una invasión. Un propietario puede acordar otorgar una servidumbre que permita la usurpación. Otorgar una servidumbre evitará la posesión adversa, que discutiremos en un momento. Si desea que se elimine la usurpación y el usurpador no coopera, puede presentar una demanda. Los reclamos legales disponibles incluyen:

• Una acción para la mitigación de una molestia: busca una orden judicial que requiera que el vecino elimine la invasión como una molestia a su propiedad
• Allanamiento y expulsión: le pide al tribunal que determine que el vecino está invadiendo su propiedad y debe ser expulsado de ella mediante la eliminación de la invasión.
• Una acción de renuncia al título: confirma que usted tiene el título de la propiedad sujeta a la usurpación y para la eliminación de la usurpación para recuperar su posesión de la propiedad que está siendo invadida.

Si no actúa sobre la usurpación, la ley puede actuar en su favor de una manera indeseable, lo que nos lleva a una posesión adversa.

Posesión adversa

Si no se controla, una invasión puede conducir a una posesión adversa. La posesión adversa es una doctrina legal que sostiene que una persona que toma posesión de la propiedad de otra durante un período de tiempo suficientemente largo, realmente adquirirá un título legal sobre ella. Así es: un intruso puede quitarle el título legal al dueño de una propiedad si se cumplen todos los elementos de la posesión adversa. Entonces, ¿cuáles son los elementos?

En términos generales, para que una persona tome una propiedad por posesión adversa, el poseedor adverso debe haber poseído la propiedad durante el período de tiempo legal, generalmente 20 años, y la posesión de la propiedad debe ser:

• Continuo: el poseedor debe estar en posesión continua de la propiedad durante el período de tiempo legal.
• Hostil a los intereses legales del propietario y sin permiso; por ejemplo, la posesión o uso basado en la concesión de un contrato de arrendamiento, servidumbre o licencia (es decir, permiso revocable para usar la tierra) no es hostil
• Abierto y notorio, lo que significa que la posesión es bastante obvia para cualquiera que haga una investigación razonable.
• Posesión real con la intención de mantenerla como propia
• Exclusivo: nadie más está en posesión de la misma parte de la propiedad.

Por lo tanto, si un vecino construye un garaje que invade su propiedad por un período continuo de 20 años sin que usted tome ninguna acción para detener la usurpación, perderá el título legal de la propiedad sobre la cual se asienta la usurpación y su vecino adquirirá el título legal. por posesión adversa.

Paredes de fiesta

Una medianera es un muro compartido por dos edificios diferentes y suele formar parte del soporte estructural de ambos. Si imagina un cuadrado dividido por la mitad y cada nuevo cuadrado es un edificio separado, la línea en el medio es la pared medianera, es la pared de ambos edificios. Se supone que una pared medianera está exactamente en la línea de límite entre los dos edificios, pero a veces una pared medianera invadirá la propiedad donde se encuentra uno de los edificios. En otras palabras, es posible que el muro partidario no descienda precisamente por el medio como un límite entre los dos, sino que se desplace un poco hacia un lado.

Una usurpación de la pared medianera puede hacer que el título de la propiedad no sea comercializable. Un título no negociable es un título que tiene defectos o reclamaciones por parte de otras partes, de modo que un comprador razonablemente prudente no aceptará el título de la propiedad. El remedio típico es la obtención de una servidumbre expresa para el soporte y mantenimiento de la medianera.

Vacaciones de Vías Públicas

A veces, un gobierno interrumpe o abandona una vía pública, generalmente a través de un procedimiento formal establecido por la ley estatal. Este proceso se conoce como vacaciones del camino. Una vez que se ha desocupado una vía pública, cesan los derechos del público a utilizar la tierra como vía pública. Si la entidad gubernamental simplemente mantuvo una servidumbre sobre la propiedad para usarla como vía pública, entonces el título de la calzada permanece sin cambios. Por lo general, los propietarios adyacentes a la carretera desocupada son dueños de la calzada en su línea central. Cabe señalar que la ley estatal puede variar y se debe consultar.

Problemas de acceso

A veces, una parcela de propiedad no tiene salida al mar . Esto significa que no existe un derecho legal de acceso hacia y desde una calle pública sin cruzar la propiedad de otra porque ninguna calle bordea la propiedad sin salida al mar. Las propiedades sin litoral son generalmente un fenómeno rural. Por ejemplo, digamos que el agricultor Brown decide vender unos acres de tierra al agricultor White, pero el agricultor White no se da cuenta de que no hay forma de llegar a la carretera del condado sin cruzar la propiedad del agricultor Brown, lo que sería una intrusión. La ley generalmente reconocerá una servidumbre implícita llamada servidumbre por necesidad que le da al agricultor White el derecho de cruzar la tierra del agricultor Brown para acceder a la vía pública.

Resumen de la lección

Repasemos lo que hemos aprendido. Una invasión es un elemento fijo que cruza ilegalmente el límite de la propiedad de otra persona. Si el dueño de una propiedad ignora una usurpación el tiempo suficiente, la parte invasora puede obtener el título de la propiedad sobre la cual se asienta la usurpación por posesión adversa . Un muro medianera es un muro estructural compartido por dos edificios, que se supone que está en la línea divisoria entre las dos propiedades. A veces, una medianera invadirá la propiedad de uno de los propietarios del edificio.

También pueden surgir problemas de límites con respecto a las carreteras y el acceso. Si el gobierno desocupa una vía pública junto a su propiedad, el público pierde el derecho a usar la propiedad como vía. Por otro lado, un propietario de una propiedad sin salida al mar puede tener una servidumbre por necesidad para cruzar legalmente el terreno de otro para llegar a una vía pública.