Relación préstamo-valor: definición y fórmula
¿Qué es la relación préstamo-valor?
Sus clientes quieren comprar una hermosa casa en un vecindario con excelentes escuelas y parques para que jueguen sus hijos. Usted los ha ayudado a encontrar la casa perfecta, pero no está seguro de si el banco aprobará el préstamo.
Lo primero que verifican es la relación préstamo-valor (LTV), un cálculo que muestra cuánto riesgo está asumiendo el banco al prestar dinero para una casa. Cuanto mayor sea la relación LTV, mayor será el riesgo. Esto puede llevar a que el banco rechace el préstamo o cobre una tasa de interés más alta.
Fórmula de relación LTV
La relación LTV es igual al monto de la hipoteca dividido por el valor tasado de la propiedad.
En el ejemplo anterior, sus clientes deseaban tasaciones de viviendas por $ 300,000. Necesitarán un préstamo de 240.000 dólares. Colocando esos números en el cálculo, la relación LTV =
$ 240 000 / $ 300 000 = 80%. La mayoría de los prestamistas convencionales quieren ver una relación LTV del 80% o menos y ofrecer las mejores tarifas cuando la relación es inferior al 80%. Cuanto menor sea la relación LTV, mejor.
¿Qué factores afectan la relación LTV?
Los tres factores principales que afectan la relación LTV son el pago inicial, el precio del contrato de venta y el valor de tasación. T
Pago inicial
En el ejemplo anterior, hay una diferencia de $ 60,000 entre el préstamo necesario y el precio de tasación. Una de las razones por las que puede haber una diferencia en esas cifras es el pago inicial , el dinero que los compradores están pagando de su bolsillo al cierre. Cuanto mayor sea el pago inicial, menor será la relación LTV. A la mayoría de los prestamistas les gusta ver el 20% pero pueden prestar más del 80% si el comprador tiene un crédito o activos excelentes.
Precio del contrato de venta
Otra razón por la que sus compradores solo pueden necesitar un préstamo de $ 240,000 es porque los vendedores están tomando menos del precio de tasación de la casa. El precio del contrato de venta es el precio que el comprador y el vendedor acuerdan por la venta de la casa.
Quizás los vendedores estén ansiosos por vender o quieran vender la casa rápidamente y estén dispuestos a vender con un descuento para hacerlo. Si el precio está por debajo del valor de tasación, la relación LTV se reducirá (mejorará). Si bien el precio del contrato de venta no es parte de la ecuación LTV, sí afecta la cantidad que el prestamista necesitará pedir prestada (la cantidad de la hipoteca).
Valor de tasación
El valor de tasación es la cantidad que vale la casa según la investigación y la opinión del tasador. El tasador analiza las ventas de viviendas comparables, el tamaño y las características de la vivienda, y la estimación de lo que se puede vender la vivienda. El valor de tasación es fundamental para los bancos porque basan los montos del préstamo en el valor de tasación, ya que esa es la mejor estimación del valor de la vivienda.
El ejemplo muestra la casa tasada en $ 300,000. Si el tasador hubiera determinado que la casa valía $ 350,000 y el préstamo seguía siendo de $ 240,000, el índice LTV bajaría al 69%, un número mucho mejor para la aprobación del préstamo y las tasas de interés.
Resumen de la lección
La relación préstamo-valor (LTV) muestra la cantidad de riesgo que asume el prestamista al otorgar un préstamo sobre una vivienda. Es igual al monto de la hipoteca dividido por el valor de tasación de la propiedad. Cuanto mayor sea la proporción, mayor será el riesgo para el prestamista. Asimismo, cuanto menor sea el ratio, menor será el riesgo.
La relación LTV se ve afectada por tres factores:
- pago inicial : el dinero que los compradores están pagando de su bolsillo al cierre.
- precio del contrato de venta : el precio que el comprador y el vendedor acuerdan por la venta de la casa.
- valor de tasación : el valor de la casa según la investigación y la opinión del tasador.
Cada uno de estos números tiene un impacto en la relación LTV y, en última instancia, en la capacidad de los compradores de pedir dinero prestado para comprar una casa.