Sale-Leaseback: Definición, ventajas y desventajas

Definición de arrendamiento posterior

Adam es dueño de una empresa que fabrica piezas de automóviles. Tiene un dilema. Necesita mejorar sus instalaciones para seguir siendo competitivo, pero su prestamista quiere que comprometa más dinero para la mejora antes de que le preste dinero. No quiere ganar dinero contratando socios comerciales, por lo que Norm, su contador, sugiere una venta con arrendamiento posterior como posible solución.

Una venta y retro-arrendamiento , también conocida como retro-arrendamiento o venta-retro-arrendamiento, es una transacción en la que el propietario de un activo se lo vende a otra persona y luego alquila inmediatamente la propiedad que vendió al comprador. Veamos cómo Adam puede usar un leaseback para resolver su problema.

En nuestro ejemplo, la empresa de Adam posee unos diez acres de propiedad industrial de primera en las afueras de la ciudad. Actualmente está usando alrededor de cinco acres y su expansión ocupará otros tres. Adam no está en el negocio de bienes raíces y realmente no necesita ser dueño de la tierra en la que se encuentra su fábrica. En consecuencia, puede vender los diez acres a inversores inmobiliarios y arrendar la propiedad que necesita del inversor.

Ventajas

Un arrendamiento posterior puede proporcionar algunas ventajas distintas. La venta le da a Adam la inyección de efectivo que necesita para expandir su negocio. Vende un activo que realmente no necesita poseer, los diez acres de tierra, pero aún puede continuar usándolo arrendándolo.

Además, dado que Adam es dueño de la propiedad que venderá y luego volverá a arrendar, podría estar en una buena posición de negociación para obtener los términos de arrendamiento que desea. Esto se debe a que no solo puede ofrecer al comprador bienes raíces de primera calidad, sino también un inquilino a largo plazo con ingresos de alquiler constantes a largo plazo que los inversores inmobiliarios desean. Finalmente, las empresas en la posición de Adam generalmente pueden deducir los pagos del arrendamiento de sus impuestos como un gasto comercial ordinario y necesario.

Desventajas

Sin embargo, los leaseback no están exentos de riesgos y desventajas. Adam ya no tendrá ninguna participación en la propiedad inmobiliaria porque ya no será el activo de su empresa. Sus pagos de arrendamiento no acumulan equidad, sino que llenan los bolsillos del propietario.

Además, no importa cuán grande sea el contrato de arrendamiento, la compañía de Adam es simplemente un inquilino sin propiedad de la tierra. Simplemente no tendrá derecho a ejercer el mismo control absoluto sobre la propiedad inmobiliaria que tendría si fuera el propietario de la misma. Por ejemplo, según los términos del contrato de arrendamiento, Adam podría tener que obtener permiso para realizar mejoras en el terreno. Finalmente, una vez que finaliza el plazo de arrendamiento original, se cancelan todas las apuestas. Adam podría no renovar el contrato de arrendamiento o podría estar sujeto a términos de arrendamiento menos deseables en el momento de la renovación.

Resumen de la lección

Repasemos lo que hemos aprendido. Una venta con arrendamiento posterior es una transacción en la que el propietario de un activo vende el activo y luego inmediatamente se da la vuelta y alquila el activo a la persona que lo compró. En la industria de bienes raíces, los arrendamientos son comunes.

Un arrendamiento posterior presenta tanto ventajas como desventajas para los propietarios. Las ventajas incluyen obtener efectivo inmediato, estar en una posición de negociación sólida para negociar los términos del arrendamiento y poder deducir los pagos de arrendamiento permitidos en sus impuestos. Por otro lado, ya no tendrá equidad en la propiedad y perderá al menos algo de control sobre la propiedad, y no hay garantías de que se renovará el contrato de arrendamiento.