Tasación de la propiedad: Definición, propósito y proceso

Definición de tasación de propiedad

Antes de que Bob pueda completar la compra de su casa, el prestamista insistirá en una tasación. ¿Por qué? Los prestamistas deben asegurarse de que la casa valga al menos el monto de la hipoteca para que, si tienen que venderla en una ejecución hipotecaria, no sufran pérdidas. Un tasador es un tercero neutral pagado por el prestamista, el propietario o el comprador de la vivienda. El trabajo de un tasador es determinar una estimación del valor justo de mercado de la propiedad.

La tasación de la propiedad es el proceso de crear una estimación del valor de los bienes raíces. El valor justo de mercado (FMV) es el precio por el que se vendería una propiedad en un período de tiempo razonable y se supone que el comprador y el vendedor conocen todos los detalles de la propiedad. Para que el tasador obtenga un valor exacto, debe recopilar los datos adecuados y aplicar uno o más enfoques. Luego, explicará la decisión de tasación en una conciliación final de valor.

El valor justo de mercado no siempre es claro. El valor difiere de quién es el comprador. Un inversionista de alquiler puede valorar una propiedad de manera diferente a alguien que busca comprar una casa para vivir. Los tasadores utilizan tres enfoques diferentes para estimar el valor. Cada enfoque tiende a favorecer ciertos tipos de acuerdos. Los tres se pueden utilizar conjuntamente para crear una estimación de valor más completa.

Recopilación de datos

El tasador debe recopilar datos precisos para hacer una estimación informada. Los siguientes datos son útiles según el enfoque exacto que se utilice:

• Precios de venta recientes de viviendas similares
• Costos de nueva construcción
• Valor de varias mejoras y su vida útil esperada para la depreciación
• Precios de alquiler y gastos predecibles de viviendas similares

Los tasadores pueden obtener precios e información de alquiler de la base de datos de Multiple Listing Service (MLS) o sitios web de terceros que comparten parte de la información MLS. El MLS es el listado central utilizado por los agentes que muestra las propiedades vendidas recientemente y las actuales. Un tasador puede saber cuánto cuestan las nuevas construcciones y remodelaciones calculando los materiales y la mano de obra que cobran los constructores experimentados en el mercado local. Los reemplazos o adiciones importantes a una casa se deprecian a lo largo de 27.5 años, o como se indica en las pautas del IRS. ¿Y gastos predecibles? Solo piense en los costos regulares que se aplican a cualquier casa: impuestos, seguros y servicios públicos.

Enfoques de tasación de propiedades

¿Cuál es la intención de Bob para la casa? El prestamista de Bob le indicará al tasador que considere el uso deseado. Veamos enfoques comunes.

El enfoque del costo expresa el valor como el costo de construir una propiedad idéntica en un terreno diferente cercano. Puede resultar más económico construir una nueva propiedad en lugar de comprar una existente. Es útil en la valoración de viviendas en zonas de obra nueva. En áreas más antiguas, los edificios nuevos pueden no ser prácticos.

El enfoque de ventas comparativas se utiliza con mayor frecuencia en compras minoristas. El tasador analiza a qué precio se han vendido recientemente viviendas similares en el área. Se ajustan las diferencias entre esas viviendas y la que está en venta. Los ajustes muestran cómo cambia el valor con las diferencias. Un dormitorio adicional en la casa en venta podría agregar valor en comparación con la casa vendida recientemente. Un patio más pequeño puede significar una disminución de valor en comparación con una de las ventas recientes.

El enfoque de ingresos evalúa la propiedad por su capacidad de generación de efectivo. Pesa el ingreso neto contra el precio de compra de la propiedad. El enfoque de ingresos utiliza una variedad de métodos de subconjuntos para informar el valor. En última instancia, la opinión de valor de un inversor considera el rendimiento de la inversión. Su oferta de compra más alta puede depender de la tasa de rendimiento deseada. Pueden buscar una cierta relación entre el alquiler y el valor de la propiedad. Una estimación del valor presente de las posibles devoluciones futuras puede establecer cuánto pagará un comprador. La variedad de métodos ofrece a los inversores muchos puntos de vista para filtrar, seleccionar y comprar propiedades que generen ingresos.

Conciliar y reportar valor

La conciliación de valor son los comentarios del tasador que explican cómo calcularon su mejor estimación de valor. Es un resumen del informe completo del tasador. Una opinión de valor sin detalles no es confiable. No se mantendrá en caso de que el valor suba en la corte. La conciliación explica la justificación del tasador cuando diferentes enfoques presentan un rango de valores. Bob y el prestamista se preocupan mucho por este informe. Si el valor es mayor que el monto de la hipoteca, Bob necesita un pago inicial mayor. Un gran pago inicial lleva la hipoteca por debajo del valor justo de mercado. De esta manera, en caso de ejecución hipotecaria, el prestamista puede vender la propiedad y reducir el riesgo de sufrir una pérdida.

Resumen de la lección

Con suerte, después de esa revisión rápida, Bob tendrá una mejor idea de cómo funciona la tasación de su compra. La tasación es la determinación de un valor justo de mercado estimado de una propiedad. El trabajo del tasador es determinar qué se vendería una propiedad para las partes informadas y el tiempo suficiente. Un tasador recopila datos específicos sobre la propiedad y aplica el conocimiento de la industria inmobiliaria local. Factores como el precio de venta, la antigüedad de la propiedad o lo que se puede alquilar afectan el valor. Los enfoques de costos, ventas comparativas e ingresos ayudan a los tasadores a llegar a una estimación de valor que satisfaga específicamente las necesidades del comprador. La conciliación de valor sirve como un informe que detalla el proceso de pensamiento del tasador y los hallazgos utilizados para llegar a un valor final.