Los actos en general
Donald es un desarrollador de bienes raíces que está en proceso de construir un complejo de viviendas para personas de bajos ingresos con la ayuda de una subvención federal. Necesita asegurarse de cumplir con los requisitos de la Sección 504 de la Ley de Rehabilitación de 1973 y la Sección 109 del Título I de la Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario de 1974 .
En pocas palabras, la Sección 109 evita que Donald participe en discriminación en la vivienda por motivos de raza, color, origen nacional, religión o sexo, y la Sección 504 agrega la discapacidad a la lista de discriminación ilegal. Nos referiremos a las personas que pertenecen a una de estas categorías como miembros de una clase protegida durante el resto de nuestra lección.
Vivienda cubierta
La Ley de rehabilitación y la Ley de vivienda y desarrollo comunitario no se aplican a todas las viviendas o actividades relacionadas con la vivienda. Estas leyes solo se aplican a cualquier propiedad o actividad que esté al menos parcialmente financiada con dinero del gobierno federal. En consecuencia, las viviendas construidas con al menos algo de dinero de subvenciones federales y las propiedades alquiladas a familias de bajos ingresos con subsidios federales se incluyen en las leyes. Dado que el complejo de apartamentos de Donald está parcialmente financiado por una subvención federal y recibirá subsidios de alquiler del gobierno federal, la construcción y el arrendamiento de los apartamentos se rigen por las leyes.
Sección 109
Como discutimos brevemente anteriormente, la Sección 109 de la Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario de 1974 prohíbe la discriminación en la vivienda por motivos de raza, color, nacionalidad, religión o sexo. El alcance de las actividades prohibidas por la Sección 109 es muy amplio. No puede tratar a un miembro de una clase protegida de manera diferente a como trata a cualquier otra persona.
Por ejemplo, Donald no puede negarle una unidad de alquiler a una persona solo porque es miembro de una clase protegida. No puede imponer requisitos de elegibilidad a los miembros de una clase protegida que no impone a otras personas. Donald no puede segregar a los miembros de una clase protegida en un piso o edificio separado de su complejo de apartamentos. Debe brindar los mismos beneficios a los inquilinos que son miembros de una clase protegida que brinda a otras personas, como el uso de áreas comunes como piscinas y salas de fitness.
Sección 504
Como recordará, la Sección 504 de la Ley de Rehabilitación prohíbe la discriminación en la venta o alquiler de una vivienda basada en la discapacidad de una persona. Nuevamente, debe tratar a las personas discapacitadas de la misma manera que trata a las personas no discapacitadas en el contexto del alquiler o venta de bienes raíces.
¿Quién se considera discapacitado según la Sección 504? Una persona discapacitada es alguien que sufre de uno o más impedimentos físicos o mentales que perjudican sustancialmente una actividad importante de la vida. La actividad de la vida está ampliamente definida e incluye cosas como escuchar, hablar, ver, caminar, pararse, levantar, cargar, aprender y trabajar.
Los proveedores de viviendas con asistencia federal, como Donald, deben tener especial cuidado en la forma en que construyen y alquilan las propiedades. La Sección 504 establece que es ilegal que Donald separe a los inquilinos discapacitados de otras personas. Por ejemplo, Donald debe asegurarse de que haya unidades de alquiler accesibles para inquilinos discapacitados en varios pisos, si hay un ascensor, en lugar de segregar a los discapacitados en el primer piso. Además, en un complejo de edificios múltiples, las unidades accesibles deben estar dispersas por todos los edificios en lugar de segregarse en un solo edificio. Los servicios comunes, como vestíbulos, pasillos, piscinas y similares, también deben ser accesibles.
Sin embargo, la ley no requiere accesibilidad absoluta en todas partes. No todos los edificios y unidades deben ser accesibles, pero debe haber suficiente para que las personas discapacitadas tengan la misma oportunidad de beneficiarse de la vivienda y tengan el mismo tipo de servicios que se ofrecen a las personas sin discapacidades.
Donald también deberá realizar adaptaciones razonables para las personas discapacitadas si las adaptaciones solicitadas están relacionadas con la discapacidad de la persona. Por ejemplo, permitir que un inquilino ciego tenga un perro guía (incluso si no existe una política de mascotas) es una adaptación razonable. Del mismo modo, proporcionar a una persona en silla de ruedas un lugar de estacionamiento reservado puede ser una adaptación razonable, incluso si otros inquilinos no tienen derecho a un lugar reservado.
No todas las adaptaciones solicitadas son razonables. Si la adaptación solicitada impone una dificultad financiera o administrativa excesiva al proveedor de la vivienda, no es razonable. Por ejemplo, convertir un dormitorio en una habitación segura para alojar a una persona que sufre de agorafobia y delirios paranoicos de persecución diagnosticados no es una adaptación razonable. Además, una adaptación que cambia fundamentalmente la naturaleza de las operaciones comerciales del proveedor no es una adaptación razonable. Por último, tenga en cuenta que, si bien una adaptación solicitada puede no ser razonable, es posible que el proveedor de vivienda tenga que proporcionar una adaptación alternativa que sea razonable.
Resumen de la lección
Repasemos lo que hemos aprendido. La Ley de Rehabilitación y la Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario son dos leyes federales que prohíben ciertos tipos de discriminación en la vivienda para proyectos y actividades que han sido financiados al menos parcialmente con dinero federal.
La Sección 109 de la Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario de 1974 prohíbe la discriminación por motivos de raza, color, origen nacional, religión o sexo, mientras que la Sección 504 de la Ley de Rehabilitación de 1973 prohíbe la discriminación en la vivienda basada en una discapacidad. Ambas leyes requieren que los miembros de una clase protegida sean tratados de la misma manera que las personas que no pertenecen a la clase protegida en lo que respecta a la vivienda. La Sección 504 también requiere que la vivienda sea razonablemente accesible para las personas discapacitadas, incluso si eso significa hacer adaptaciones razonables relacionadas con la discapacidad de una persona.
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